Прогноз вице-президента Гильдии риелторов Андрея Банникова ломает популярный стереотип о том, что «вторичка» вот-вот умрёт, а будущее — только за новостройками. Его мнение отрезвляюще реалистично. Он смотрит не на единичные громкие кейсы, а на системные финансовые механизмы, которые на самом деле двигают рынок. Давайте разберём, почему он прав и что ждёт покупателя в 2026 году.
Банников совершенно спокойно отмахивается от «кейса Долиной» как от фактора, способного переломить рынок. И это правильно. История с тотальной распродажей вторички ради покупки новостройки — это личная финансовая стратегия медийной персоны, которая стала инфоповодом. Это не массовое поведение.
Массовый покупатель мыслит другими категориями: доход, ставка по ипотеке, ежемесячный платёж, необходимость ремонта, локация. Его не убедишь продать обжитую квартиру в хорошем районе, чтобы вложиться в стройку на окраине только потому, что так сделала знаменитость. «Эффект Долиной» — это фон, а не драйвер.
Банников называет вещи своими именами: новостройки потеряли главный козырь — льготную ипотеку. Да, семейная ипотека под 6% ещё есть, но она жёстко таргетирована и ограничена по сумме. Массовая льготная программа завершена.
Теперь новостройка и вторичка соревнуются почти на равных условиях — по рыночным ставкам. А здесь у «вторички» появляются свои, вечные преимущества:
Локация. Центральные, обжитые районы с инфраструктурой против часто периферийных площадок новостроек.
Прозрачность. Видишь, что покупаешь: соседей, двор, состояние дома. Никаких рисков долгостроя или несоответствия проекту.
Отсутствие НДС. Для многих квартир это всё ещё фактор.
Возможность торга. На вторичном рынке цену можно сбить. В новостройке — только скидка от застройщика.
Именно поэтому разница в цене в 34% — не подарок, а справедливая плата за риски, неудобства и удалённость новостроек. И как верно замечает эксперт, при выравнивании ипотечных условий эта разница может даже сократиться.
Здесь Банников даёт самый важный инсайт. Нынешняя ипотека под 18-20% — нерабочая для первичного рынка недвижимости. На такие деньги берут только микро-кредиты, чтобы «дотянуть» до нужной суммы при продаже старого жилья.
Но если ставка упадёт до 12-13% (а на это надеется весь рынок), первыми выиграют не новостройки, а «вторичка». Почему?
Более высокая ликвидность. Проще и быстрее купить/продать. Когда деньги снова становятся «дешёвыми», первыми в рост идут наиболее ликвидные активы.
Спрос на «готовое». Снижение ставки разбудит тех, кто откладывал покупку, мечтая о конкретном районе, определённой планировке, «здесь и сейчас». Они пойдут на вторичный рынок.
Инвесторы-арендодатели. Для них включена локация и возможность быстрого запуска объекта в доход. Вторичка здесь вне конкуренции.
«Небольшой переток из депозитов в квадратные метры», о котором говорит эксперт, тоже пойдёт, в первую очередь, в ликвидные и предсказуемые активы. А это — качественная вторичка в хороших районах.
Для тех, кто ждал снижения ставок, 2026 год может стать временем поиска варианта на вторичном рынке. Стоит присматриваться уже сейчас, чтобы быть готовым действовать, когда ипотека станет адекватной.
Для тех, кто выбирает между новостройкой и «вторичкой», аргумент «она же новая!» перестанет быть решающим. На первый план выйдут прагматичные расчеты: цена за квадрат с учётом будущих затрат на ремонт в новостройке, транспортная доступность, инфраструктура.
Инвесторам стоит обратить внимание на «убитую» вторичку в хороших локациях под ремонт. При оживлении рынка и удешевлении кредитов она может дать отличную доходность.
Итог: Прогноз Банникова — это глоток здравого смысла. Он возвращает нас от шумных инфоповодов к фундаментальным основам рынка: стоимости денег и базовым потребительским предпочтениям.
2026 год, скорее всего, не будет годом триумфа какого-то одного сегмента. Это будет год возвращения баланса. Год, когда новостройкам придётся конкурировать не госсубсидиями, а реальными преимуществами проектов, а вторичный рынок подтвердит свою устойчивость и фундаментальную ценность. Покупатель же, наконец, получит возможность выбирать не из-под палки «единственной работающей программы», а исходя из своих реальных жизненных потребностей и финансовых расчётов. И в этом — главная победа.
Читать в Telegram