ВКонтакте
Одноклассники
Телеграм
Кредит на недвижимость — чем отличается от ипотеки и что выгоднее
Вы решили купить квартиру или дом. Денег не хватает. Вариантов два: ипотека или кредит на недвижимость (потребительский кредит, который вы тратите на покупку жилья). В чем разница? Что дешевле? Что проще? В этом материале разберем, чем отличается ипотека от кредита на недвижимость, что выгоднее, и в каких случаях лучше выбрать тот или иной вариант. Если вы хотите разобраться в причинах отказа в ипотеке, сначала прочитайте наш гид — отказ в ипотеке — причины и что делать. Здесь же мы сфокусируемся на сравнении двух видов кредитования.
Ипотека и кредит на недвижимость — в чем разница
Чем отличается ипотека от кредита на недвижимость? Главное отличие — залог и целевое назначение.
Ипотека — целевой кредит на покупку жилья. Купленная квартира становится залогом у банка. Если вы перестанете платить, банк заберет квартиру. Ставка ниже, срок длиннее.
Кредит на недвижимость (потребительский кредит) — нецелевой кредит. Вы берете деньги на любые цели, в том числе на покупку квартиры. Залога нет. Ставка выше, срок короче, сумма меньше.
Ипотека или потребительский кредит на квартиру — что выбрать? Зависит от ситуации.
Сравнение по ключевым параметрам
Процентная ставка: Ипотека — 6–20% годовых (по льготным программам до 6%). Потребительский кредит — 15–30% годовых (обычно 20–25%). Ипотека выгоднее на 2–15%.
Срок кредита: Ипотека — до 30 лет. Потребительский кредит — до 5–7 лет (чаще 3–5 лет). Ипотека выигрывает.
Сумма кредита: Ипотека — до 10–30 млн ₽ (иногда больше). Потребительский кредит — обычно до 1–3 млн ₽ (редко до 5–10 млн). Ипотека позволяет взять больше.
Первоначальный взнос: Ипотека — часто требуется 10–20%. Потребительский кредит — не нужен. Потребительский выигрывает.
Залог: Ипотека — квартира в залоге. Потребительский — залога нет. Потребительский дает свободу.
Требования к заемщику: Ипотека — мягче (есть залог). Потребительский — строже (залога нет). Ипотека доступнее для людей с неидеальной историей.
Скорость оформления: Ипотека — 1–4 недели. Потребительский кредит — 1–3 дня (иногда 15 минут онлайн). Потребительский быстрее.
Что можно купить: Ипотека — жилье, которое проверит банк (юридическая чистота, ликвидность). Потребительский — любую недвижимость, даже аварийную или с проблемами.
Продажа квартиры до погашения кредита: Ипотека — сложно, нужно разрешение банка. Потребительский — можно в любой момент.
Налоговый вычет: Ипотека — можно вернуть 13% от стоимости квартиры и процентов. Потребительский — только 13% от стоимости квартиры (если купили и оформили вычет). Ипотека выгоднее.
Когда ипотека выгоднее
- Вы покупаете дорогую квартиру (более 3–5 млн ₽). Потребительский кредит на такую сумму не дадут или дадут под заградительный процент.
- У вас есть первоначальный взнос (10–20%). По ипотеке ставка будет значительно ниже.
- Вы планируете жить в квартире долго (5+ лет). Переплата по ипотеке, даже с учетом высоких процентов, будет меньше, чем по потребительскому кредиту на такой же срок.
- Вы подходите под льготную программу (семейная, сельская, дальневосточная ипотека). Ставка 2–6% — это выгоднее любого потребительского кредита.
- Вы хотите получить налоговый вычет и с процентов, и с квартиры. При ипотеке сумма возврата больше.
Когда потребительский кредит на квартиру выгоднее
- Вы покупаете дешевую квартиру (до 1–2 млн ₽). Потребительский кредит можно взять на всю сумму без взноса. Ипотеку с такой суммой дадут, но заморочек больше.
- У вас нет первоначального взноса. Ипотека без взноса — редкость и дорого. Потребительский кредит — на 100% суммы.
- Квартира проблемная (в плохом состоянии, в аварийном доме, с перепланировкой). Банк не даст ипотеку под такую недвижимость. Потребительский кредит — даст, ведь залога нет.
- Вам нужна квартира срочно. Ипотека занимает 1–4 недели. Потребительский кредит можно получить за 1–3 дня.
- Вы планируете продать квартиру через год-два. При ипотеке продажа проблематична (нужно разрешение банка). При потребительском кредите — продал и забыл.
- У вас плохая кредитная история. Ипотеку с плохой историей получить сложно. Потребительский кредит (под высокий процент) — реально в некоторых банках.
Расчет на примере: что выгоднее
Пример 1. Квартира 3 000 000 ₽. У вас есть 300 000 ₽ на взнос (10%).
Ипотека по льготной программе (если подходите): ставка 6% годовых, срок 15 лет. Сумма кредита 2 700 000 ₽. Ежемесячный платеж ≈ 22 800 ₽. Переплата за 15 лет ≈ 1 400 000 ₽. Налоговый вычет: с квартиры (260 000 ₽) + с процентов (≈ 200 000 ₽) = 460 000 ₽. Итоговая переплата с учетом вычета: 1 400 000 — 460 000 = 940 000 ₽.
Потребительский кредит: ставка 20% годовых, срок 5 лет. Сумма кредита 3 000 000 ₽ (взнос не нужен). Ежемесячный платеж ≈ 79 000 ₽. Переплата за 5 лет ≈ 1 750 000 ₽. Налоговый вычет: только с квартиры (260 000 ₽). Итоговая переплата: 1 750 000 — 260 000 = 1 490 000 ₽.
Вывод: ипотека выгоднее на 550 000 ₽. Плюс платеж по ипотеке в 3,5 раза ниже.
Пример 2. Квартира 1 500 000 ₽. Взноса нет.
Ипотека (без взноса): ставка 18% годовых (без льгот, так как взноса нет и недвижимость дешевая), срок 10 лет. Сумма кредита 1 500 000 ₽. Ежемесячный платеж ≈ 27 000 ₽. Переплата за 10 лет ≈ 1 750 000 ₽. Налоговый вычет: 260 000 ₽. Итоговая переплата: 1 750 000 — 260 000 = 1 490 000 ₽.
Потребительский кредит: ставка 20% годовых, срок 5 лет. Ежемесячный платеж ≈ 39 700 ₽. Переплата за 5 лет ≈ 880 000 ₽. Налоговый вычет: 260 000 ₽. Итоговая переплата: 880 000 — 260 000 = 620 000 ₽.
Вывод: потребительский кредит выгоднее на 870 000 ₽. И платеж по нему выше, но срок в 2 раза короче.
Что выбрать — зависит от вашей ситуации
Ипотеку выбирайте, если:
- Квартира дорогая (от 3 млн ₽).
- У вас есть взнос 10–20%.
- Вы планируете жить в квартире долго.
- Вы подходите под льготную программу.
- Вы хотите максимальный налоговый вычет.
Потребительский кредит выбирайте, если:
- Квартира дешевая (до 2–3 млн ₽).
- У вас нет взноса.
- Квартира проблемная (банк не даст ипотеку).
- Вам нужно быстро, или вы планируете продать квартиру в ближайшие 1–2 года.
Законодательная основа
Ипотека регулируется Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Федеральным законом № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)». Потребительский кредит на квартиру — это обычный кредит, он регулируется только законом 353-ФЗ.
Налоговый вычет при покупке квартиры регулируется ст. 220 Налогового кодекса РФ.
Часто задаваемые вопросы о кредите на недвижимость и ипотеке
— Кредит на недвижимость — что это?
Обычно так называют потребительский кредит, который вы тратите на покупку квартиры или дома. Залога нет.
— Что выгоднее — ипотека или кредит на квартиру?
Для дорогого жилья и долгосрочного владения — ипотека. Для дешевого жилья, срочной покупки или при отсутствии взноса — потребительский кредит.
— Ипотека или потребительский кредит на квартиру — что проще получить?
Потребительский кредит проще и быстрее, но на маленькую сумму. Ипотека сложнее, но на большую.
— Целевой кредит на покупку недвижимости — это ипотека?
Да, целевой кредит на покупку недвижимости — это ипотека. Есть еще целевые кредиты на строительство или ремонт, но их дают редко.
— Можно ли купить квартиру в потребительский кредит?
Да, можно. Кредит нецелевой, деньги вы тратите как хотите. Главное — официально оформить покупку и иметь право на вычет.
— Какой налоговый вычет при покупке квартиры в потребительский кредит?
13% от стоимости квартиры (до 260 000 ₽). Вычет с процентов не положен, так как кредит нецелевой.
Коротко о главном
- Кредит на недвижимость (потребительский) — нецелевой, без залога, дороже, на меньший срок и сумму.
- Ипотека — целевая, под залог квартиры, дешевле, на больший срок и сумму.
- Что выгоднее — ипотека или кредит на квартиру: для дорогого жилья — ипотека, для дешевого — часто потребительский кредит.
- Ипотека или потребительский кредит на квартиру: при отсутствии взноса потребительский кредит может быть выгоднее, особенно для недорогого жилья.
- Целевой кредит на покупку недвижимости — это и есть ипотека.
Выбор между ипотекой и потребительским кредитом — это выбор между дешевизной и гибкостью. Ипотека дешевле, но жестче. Потребительский кредит дороже, но дает свободу. Считайте на своем примере, учитывайте взнос, срок, планы на будущее. И всегда сравнивайте условия в нескольких банках.
