ВКонтакте
Одноклассники
ТелеграмКредит на погашение ипотеки — можно ли и как оформить
Кредит на погашение ипотеки — это разновидность рефинансирования, когда вы берете новый ипотечный кредит (или целевой кредит под залог недвижимости) в другом банке (иногда в том же) для досрочного погашения текущей ипотеки. Цель — снизить процентную ставку, уменьшить ежемесячный платеж, сократить срок кредита или освободить заложенное имущество от обременения (если вы берете нецелевой кредит). В отличие от рефинансирования потребительских кредитов, ипотечное рефинансирование — более сложная и длительная процедура, но потенциальная выгода может исчисляться миллионами рублей.
В этой статье мы подробно разберем, можно ли взять кредит на погашение ипотеки, как это сделать, какие условия предлагают банки, какие есть риски, а также рассмотрим альтернативы. Материал подготовлен с использованием Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федерального закона «О потребительском кредите (займе)» и Гражданского кодекса РФ. Читайте также: Кредит на погашение кредитной карты — особенности.
Что такое кредит на погашение ипотеки — суть и цель
Кредит на погашение ипотеки (рефинансирование ипотеки) — это новый ипотечный кредит, который вы берете для того, чтобы досрочно погасить старый ипотечный кредит, возможно, на более выгодных условиях. После этого:
- Старый ипотечный договор закрывается, залог (квартира, дом) переходит к новому банку (или освобождается, если вы берете нецелевой кредит — но это редко).
- Вы подписываете новый договор с новым банком (или перезаключаете со старым на новых условиях).
- Вы продолжаете жить в той же квартире, но платите уже по новым, более выгодным, условиям.
Зачем это нужно:
- Снижение процентной ставки. Если вы брали ипотеку несколько лет назад под 12–15% годовых, а сейчас ставки упали до 8–10%, рефинансирование может сэкономить миллионы рублей за весь срок.
- Уменьшение ежемесячного платежа. Либо за счет снижения ставки, либо за счет увеличения срока (например, оставалось 10 лет, а вы берете новый кредит на 20 лет — платеж упадет).
- Уменьшение срока кредита. Если ваши доходы выросли, вы можете оставить платеж прежним, но сократить срок (с 15 до 10 лет).
- Объединение нескольких кредитов. У вас есть ипотека + потребительский кредит + кредитная карта. Банк может рефинансировать всё в один ипотечный кредит (если хватает стоимости залога). Ставка по ипотеке ниже, чем по «необеспеченным» кредитам.
- Смена валюты. Если у вас валютная ипотека (доллары, евро) и вы хотите перевести её в рубли, чтобы не зависеть от курса.
Можно ли взять кредит на погашение ипотеки: основные условия
Не каждую ипотеку можно рефинансировать. Банки предъявляют жесткие требования.
Условие 1. У вас хорошая кредитная история (без просрочек по текущей ипотеке и другим кредитам).
Новый банк проверит вашу историю. Если есть просрочки (особенно по ипотеке), в рефинансировании откажут. Допускаются небольшие технические просрочки (1–5 дней) давностью более года, но не более.
Условие 2. С момента оформления текущей ипотеки прошло не менее 6–12 месяцев.
Большинство банков не рефинансируют ипотеку, если вы взяли её менее полугода назад. Есть риск, что вы «шулер», берущий ипотеку для получения денег. Исключение — если ставка существенно снизилась (более чем на 2–3%).
Условие 3. Квартира/дом не имеют обременений (кроме залога).
На недвижимости не должно быть арестов, других залогов, долей несовершеннолетних, неоформленных перепланировок и т.д.
Условие 4. Оценочная стоимость залога не ниже остатка долга.
Банк проводит новую оценку недвижимости. Если квартира подешевела, а остаток долга большой, банк может отказать или предложить рефинансирование на меньшую сумму (разницу вам придется доплатить).
Условие 5. У вас есть официальный доход, достаточный для нового кредита.
Обычно ежемесячный платеж по новому кредиту не должен превышать 40–50% от вашего дохода (или от совокупного дохода семьи, если созаемщики).
Условие 6. Сумма рефинансирования — не менее 500 000 – 1 000 000 ₽.
Банкам невыгодно возиться с маленькими ипотеками. Если остаток долга небольшой (менее 300 000–500 000 ₽), проще доплатить самостоятельно.
Условие 7. Вы не рефинансировали эту ипотеку ранее (в большинстве банков).
Повторное рефинансирование возможно, но сложнее. Некоторые банки не рефинансируют ипотеку, которая уже была рефинансирована другим банком.
Виды кредитов на погашение ипотеки
В зависимости от вашей цели, можно рассмотреть разные варианты.
1. Классическое рефинансирование ипотеки (ипотечный кредит в другом банке).
Вы берете новый ипотечный кредит в банке Б на сумму остатка долга в банке А. Новый банк переводит деньги напрямую банку А, вы подписываете новый договор. Квартира остается в залоге, но уже у банка Б. Это стандартный и самый распространенный вариант.
2. Рефинансирование с увеличением суммы (кэш-аут).
Если ваша квартира стоит дороже, чем остаток долга (например, осталось 2 млн ₽, а квартира стоит 5 млн ₽), вы можете взять новый кредит на сумму больше остатка (например, 2,5 млн ₽). Разницу (500 000 ₽) вы получаете наличными и можете потратить на любые цели (ремонт, лечение, погашение других долгов). Но ставка на эту «сверх-сумму» может быть чуть выше, чем на основную.
3. Рефинансирование с уменьшением срока (при неизменном платеже).
Вы оставляете ежемесячный платеж прежним, но за счет снижения ставки сокращаете срок. Например, было 20 лет, станет 15 лет. Экономия на процентах колоссальная, но платеж не снижается.
4. Рефинансирование с увеличением срока (чтобы снизить платеж).
Если ваш доход упал, вы можете увеличить срок (например, с 10 до 20 лет) и снизить платеж. Переплата вырастет, но дышать станет легче сейчас.
5. Внутреннее рефинансирование (в том же банке).
Некоторые банки (Сбер, ВТБ) позволяют рефинансировать ипотеку, взятую в этом же банке, но на новых условиях (сниженная ставка, увеличенный срок). Процедура проще, чем переход в другой банк. Но ставка может быть не самой низкой на рынке.
6. Нецелевой кредит на погашение ипотеки (редко, но возможно).
Вы берете нецелевой потребительский кредит (без залога) на сумму остатка долга по ипотеке и закрываете ипотеку досрочно. После этого квартира перестает быть в залоге. Но такой вариант возможен только при маленьком остатке долга (до 500 000–1 000 000 ₽), так как нецелевые кредиты на большие суммы (несколько миллионов) без залога получить сложно, а ставка будет выше ипотечной (18–25% против 10–12% по ипотеке). Экономически невыгодно, если только вы не хотите снять обременение.
Как оформить кредит на погашение ипотеки: пошаговая инструкция
Процесс сложнее, чем рефинансирование карты, но выполним.
- Проверьте условия вашей текущей ипотеки: остаток долга, ставку, оставшийся срок, наличие/отсутствие штрафов за досрочное погашение (сейчас обычно их нет, но проверьте).
- Проверьте свою кредитную историю (бесплатно через «Госуслуги»). Если есть ошибки или просрочки, исправьте их до подачи заявки.
- Сравните предложения банков по рефинансированию ипотеки. Используйте сайты-агрегаторы или калькуляторы на сайтах Сбера, ВТБ, Альфы, Т-Банка, Райффайзенбанка, ДОМ.РФ. Обратите внимание на ставку, срок, комиссии, требования к залогу, скорость рассмотрения.
- Подайте заявку в 2–3 банка. Укажите цель — «рефинансирование ипотеки». Приложите справку о доходах (2-НДФЛ или по форме банка), копию паспорта, копии документов на недвижимость (свидетельство о собственности, выписка из ЕГРН), копию ипотечного договора, справку об остатке долга из текущего банка.
- Дождитесь предварительного одобрения. Банк проверит вашу платежеспособность и историю.
- Закажите оценку недвижимости в аккредитованной банком оценочной компании (стоимость 3 000–5 000 ₽).
- Подайте заявку на досрочное погашение ипотеки в старый банк. Узнайте точную сумму на дату погашения.
- Подпишите новый кредитный договор с новым банком. В договоре будет указан целевой характер — на погашение ипотеки.
- Новый банк перечисляет деньги в старый банк. Вы предоставляете реквизиты ссудного счета. Обычно перевод занимает 1–5 дней.
- Старый банк подтверждает закрытие кредита — вы получаете справку об отсутствии задолженности.
- Снимите обременение в Росреестре (если старый банк не сделал этого автоматически) и зарегистрируйте залог нового банка. Обычно банк сам занимается этим, но может попросить вас подписать документы.
- Начните платить по новому графику.
Весь процесс может занять от 2 недель до 2 месяцев — в зависимости от скорости работы банков и Росреестра.
Расходы при рефинансировании ипотеки
Рефинансирование ипотеки — не бесплатная процедура. Нужно быть готовым к дополнительным расходам.
- Оценка недвижимости — 3 000–5 000 ₽ (иногда банк проводит свою оценку бесплатно в рамках акции).
- Страховка (жизни и здоровья, титула). Новый банк потребует страховку. Стоимость — 0,3–1% от суммы кредита в год (например, при кредите 3 млн ₽ — 9 000–30 000 ₽). Можно отказаться, но тогда ставка вырастет на 1–2%.
- Комиссия за выдачу кредита (редко, 0,5–1% от суммы).
- Госпошлина за регистрацию залога — 2 000 ₽ (если банк не взял на себя).
- Нотариальные расходы (если потребуется).
- Штраф за досрочное погашение ипотеки в старом банке — сейчас почти везде бесплатно, но проверьте.
Суммарно расходы могут составить 10 000–50 000 ₽. Учитывайте это при расчете выгоды.
Читайте также: Кредит на погашение долгов — кому подходит и какие риски
Выгодно ли рефинансировать ипотеку: пример расчета
Исходные данные: Ипотека 3 000 000 ₽ на 15 лет под 15% годовых. Осталось платить 10 лет. Ежемесячный платеж — около 38 000 ₽. Остаток долга через 5 лет — около 2 500 000 ₽.
Рефинансирование: Вы находите банк со ставкой 10% годовых на 10 лет (новый срок — 10 лет, чтобы не увеличивать срок). Новый платеж — около 33 000 ₽. Экономия — 5 000 ₽ в месяц или 60 000 ₽ в год. За оставшиеся 10 лет экономия — 600 000 ₽. Расходы на рефинансирование — 30 000 ₽. Чистая выгода — 570 000 ₽. Очень выгодно.
Если увеличить срок: Новая ипотека на 20 лет под 10% годовых. Платеж упадет до 24 000 ₽. Экономия в месяц — 14 000 ₽. Но общая переплата вырастет (будете платить дольше). Сравните: переплата по старой ипотеке за 10 лет — около 1 200 000 ₽. Переплата по новой за 20 лет — около 2 600 000 ₽. Вы заплатите на 1,4 млн ₽ больше, но ежемесячный платеж станет комфортнее. Тут уже выбор: снизить нагрузку сейчас или общую переплату.
Риски рефинансирования ипотеки
Даже при снижении ставки есть подводные камни.
Риск 1. Увеличение срока и общей переплаты.
Если вы берете новый кредит на больший срок, чем оставалось по старому, общая переплата вырастет (даже при снижении ставки). Будьте внимательны: снижение платежа в 2 раза за счет удвоения срока может оказаться невыгодным в долгосрочной перспективе.
Риск 2. Потеря времени и денег при отказе.
Вы потратили 1–2 месяца, заплатили за оценку (3 000–5 000 ₽), а новый банк в последний момент отказал. Старый банк может не пойти навстречу, и вы останетесь с прежней ипотекой, потеряв время.
Риск 3. Увеличение страховки.
Новый банк может потребовать более дорогую страховку (например, страхование жизни + титула + от потери работы). Страховка может съесть часть экономии от снижения ставки.
Риск 4. Плохая оценка недвижимости.
Оценщик может оценить квартиру ниже, чем ожидалось, и банк одобрит сумму меньше, чем остаток долга. Вам придется доплатить разницу (например, 200 000 ₽). Если таких денег нет, рефинансирование сорвется.
Риск 5. Ухудшение кредитной истории из-за новых запросов.
При подаче заявок в 2–3 банка каждый делает запрос в БКИ. Это временно снижает ваш кредитный рейтинг, но при одобрении истории это не страшно.
Альтернативы рефинансированию ипотеки
Если рефинансирование невозможно (плохая история, маленький остаток долга, высокие расходы), рассмотрите альтернативы.
Альтернатива 1. Досрочное погашение ипотеки за счет собственных средств.
Если у вас есть накопления, лучше частично досрочно погасить ипотеку (уменьшить срок или платеж). Это снизит переплату без новых кредитов.
Альтернатива 2. Реструктуризация ипотеки в том же банке.
Если вы оказались в трудной жизненной ситуации (потеря работы, болезнь), попросите банк об увеличении срока или кредитных каникулах. Это не рефинансирование, но может помочь снизить платеж.
Альтернатива 3. Продажа квартиры и покупка меньшей.
Если ипотека стала непосильной, продайте квартиру, погасите долг, остаток используйте для покупки скромного жилья или аренды. Это крайний случай.
Альтернатива 4. Банкротство физического лица.
Если у вас несколько кредитов, включая ипотеку, и общая сумма долгов от 500 000 – 1 000 000 ₽, а дохода нет, банкротство может списать часть долгов, но ипотечную квартиру, скорее всего, продадут. Это не способ сохранить жилье.
Часто задаваемые вопросы о кредите на погашение ипотеки
1. Вопрос: Можно ли рефинансировать ипотеку, если она оформлена на двоих (супруги)?
Ответ: Да, можно. Оба супруга должны быть созаемщиками в новом кредите. Если один из них против, рефинансирование невозможно без его согласия.
2. Вопрос: Что будет с материнским капиталом, если ипотека рефинансирована?
Ответ: Материнский капитал обычно уже использован при покупке квартиры. При рефинансировании он остается в квартире (доля детей). Новый банк не имеет права требовать выделения долей, это уже сделано. Но если вы берете рефинансирование с увеличением суммы (кэш-аут), то на дополнительную сумму материнский капитал не распространяется.
3. Вопрос: Можно ли рефинансировать ипотеку, взятую по военной ипотеке (НИС)?
Ответ: Да, но сложнее. Нужно согласие Росвоенипотеки и банка-участника НИС. Лучше обращаться в банки, которые работают с военной ипотекой (Сбер, ВТБ, Россельхозбанк).
4. Вопрос: Влияет ли рефинансирование ипотеки на налоговый вычет?
Ответ: Нет, не влияет. Вы имеете право на вычет по процентам по новой ипотеке (если не исчерпали лимит 3 млн ₽). Старые проценты уже учтены. Вычет по основной сумме (до 2 млн ₽) уже получен при покупке квартиры.
5. Вопрос: Что делать, если банк отказал в рефинансировании ипотеки из-за плохой оценки?
Ответ: Попросите переоценку в другой оценочной компании (если банк допускает). Или обратитесь в другой банк. Если квартира действительно подешевела, придется либо доплатить разницу из своих средств, либо отказаться от рефинансирования.
6. Вопрос: Какой максимальный срок рефинансирования ипотеки?
Ответ: Новый банк устанавливает свой максимальный срок. Обычно до 30 лет (с учетом возраста заемщика: кредит должен быть закрыт до 65–75 лет). Если вам осталось платить 10 лет, новый срок может быть и 15 лет (увеличение), и 10 лет (без увеличения).
Резюме: кредит на погашение ипотеки — можно ли и как оформить (главное)
Кредит на погашение ипотеки (рефинансирование) — это эффективный способ снизить ставку, уменьшить платеж или сократить срок. Он подходит, если:
- У вас хорошая кредитная история (нет просрочек).
- Ставка по текущей ипотеке выше рыночной на 2–3% и более.
- До окончания срока осталось не менее 5 лет (иначе экономия не оправдает затрат).
- Вы готовы к расходам (оценка, страховка, госпошлина) и готовы потратить 1–2 месяца на оформление.
Основные этапы: сбор документов → подача заявки в новый банк → одобрение → оценка недвижимости → подписание договора → перевод денег в старый банк → снятие и регистрация нового обременения.
Риски: рост переплаты при удлинении срока, расходы на страховку и оценку, возможный отказ, плохая оценка.
Альтернативы при отказе: досрочное погашение, реструктуризация, продажа квартиры, банкротство (но не с ипотекой).
Главная мысль: Рефинансирование ипотеки — это не панацея, а инструмент. Перед тем как бежать в банк, посчитайте выгоду (с учетом расходов) и трезво оцените свои шансы. Если выгода очевидна (экономия более 200 000–300 000 ₽ за оставшийся срок) — действуйте. Если сомневаетесь — проконсультируйтесь с ипотечным брокером. И помните: выгоднее всего погашать ипотеку досрочно за счет собственных средств, а не через новый кредит.
Материал подготовлен с использованием Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федерального закона «О потребительском кредите (займе)» и Гражданского кодекса РФ.
