Дарение ипотечной квартиры: что нужно знать до сделки

Подарить квартиру, купленную в ипотеку, можно, но до полного погашения кредита собственник не вправе свободно распоряжаться таким жильем — оно в залоге у банка. Об этом рассказала директор по правовым вопросам девелопера Level Group Валентина Восканян.

Зачем нужно согласие банка

Ипотечная квартира принадлежит заемщику, но является предметом залога. Поэтому при дарении нужно учитывать права банка как залогодержателя: как правило, сначала получают согласие кредитной организации, а затем оформляют переход права собственности. Банк изучает схему сделки, личность одаряемого и то, как дальше будут исполняться обязательства по кредиту.

Два варианта развития событий

• Заемщик продолжает платить. Квартира переходит к одаряемому, обременение сохраняется.
• Перевод долга на нового собственника. Возможен, если банк согласует и одаряемый подтвердит платежеспособность.

📌 Ключевой момент: договор дарения сам по себе не переводит ипотечный долг на нового собственника. Переход права на квартиру и перевод долга — разные процедуры. Чтобы обязанность платить перешла к одаряемому, нужно отдельное согласование с банком.

Что будет, если обойти банк

Квартира все равно останется в залоге, а нарушение порядка распоряжения заложенным имуществом может привести к требованиям со стороны кредитора.

Оформление

После согласования стороны оформляют дарственную и регистрируют переход права в Росреестре. Если кредит не выплачен, обременение сохраняется в ЕГРН. Отдельно уточните, нужна ли нотариальная форма — например, при дарении доли. Если квартира куплена в браке, может потребоваться нотариальное согласие супруга. Особая осторожность — с жильем на маткапитал: при выделенных детских долях сделка не должна ухудшать их положение.