Какие виды ипотеки бывают — полная классификация программ

Вы решили взять ипотеку. Открываете сайты банков — глаза разбегаются. Семейная, сельская, военная, дальневосточная, арктическая, IT, траншевая, комбо, исламская… Что выбрать? В этом материале разберем, какие виды ипотеки бывают, чем они отличаются, кому подходят и какие условия предлагают. Если вы только начинаете знакомство с ипотекой, сначала прочитайте наш гид — что такое ипотека. Здесь же мы сфокусируемся на классификации программ.

Как классифицируют ипотеку — основные признаки

Ипотеку можно разделить по нескольким признакам. Самые важные: тип жилья, наличие льгот, цель кредита. Разберем по порядку.

Виды ипотеки по типу недвижимости

Ипотека на вторичное жилье — самый распространенный вид. Вы покупаете квартиру, которая уже была в чьей-то собственности. Плюсы: большой выбор, можно сразу въехать. Минусы: ставка выше, чем на новостройку (обычно на 0,5–1%).

Ипотека на новостройку — покупка квартиры у застройщика. Плюсы: низкая ставка, можно зарегистрировать право собственности по ДДУ, часто акции от застройщика. Минусы: ждать сдачи дома, риск недостроя (но с эскроу-счетами это минимизировано).

Ипотека на дом и участок (ИЖС) — покупка частного дома или строительство. Плюсы: свой дом, земля, тишина. Минусы: сложнее с документами, ставка может быть выше.

Ипотека на коммерческую недвижимость — покупка офиса, склада, магазина или помещения под бизнес. Плюсы: возможность зарабатывать на аренде. Минусы: ставка выше (15–20%), первоначальный взнос больше (30–50%).

Льготные и государственные программы ипотеки

Это самый популярный блок. Льготные программы дают ставки ниже рыночных. Государство субсидирует банкам разницу. Рассмотрим каждую.

Семейная ипотека

Кому положена: семьям с детьми, где ребенок родился после 1 января 2018 года (условия ежегодно уточняются). Ставка — 6% годовых. Лимит кредита: до 12 млн ₽ в Москве, СПб и областях, до 6 млн ₽ в остальных регионах.

Что можно купить: квартиру в новостройке или вторичное жилье (в некоторых банках), дом с участком.

Сельская ипотека

Кому положена: гражданам РФ, покупающим жилье в сельской местности (села, деревни, рабочие поселки). Ставка — от 1% до 3% годовых. Лимит кредита — до 6 млн ₽.

Что можно купить: жилой дом или квартиру в сельской местности, земельный участок под строительство, строящийся дом.

Военная ипотека

Кому положена: военнослужащим — участникам накопительно-ипотечной системы (НИС). Ставка — около 5–6% годовых, фактически платит государство через накопления.

Особенность: не вы выбираете сумму — все строго в рамках накопленного.

Дальневосточная ипотека

Кому положена: гражданам РФ, постоянно проживающим на Дальнем Востоке. Ставка — 2% годовых. Лимит кредита — до 6 млн ₽.

Что можно купить: квартиру или дом на территории ДФО.

Арктическая ипотека

Кому положена: гражданам РФ, проживающим в Арктической зоне (Мурманская область, Ненецкий АО, Ямал, Чукотка и др.). Ставка — 2% годовых.

IT-ипотека

Кому положена: сотрудникам IT-компаний, аккредитованных Минцифры. Ставка — 5% годовых. Лимит кредита — до 18 млн ₽.

Требования: возраст до 50 лет, стаж от 3 месяцев в IT-компании.

Льготная ипотека (базовая, отменена, но возможно продление)

До середины 2024 года действовала базовая льготная ипотека под 8% на новостройки. Сейчас программа завершена, но могут быть новые решения. Следите за новостями.

Специальные виды ипотеки

Траншевая ипотека — кредит, который выдается частями (траншами). Удобно для поэтапного строительства или ремонта. Плюсы: не платите проценты на всю сумму сразу. Минусы: сложная схема, не все банки дают.

Комбо-ипотека — комбинация льготной и рыночной ставки. Например, вы берете кредит на 12 млн ₽, из которых 6 млн — по льготной ставке (6%), остальные 6 млн — по рыночной (18%). Используется для покупки дорогого жилья, которое не вписывается в лимиты льготных программ.

Исламская ипотека — безалкогольная, точнее — беспроцентная. Банк покупает квартиру и продает вам в рассрочку с наценкой. Процентов нет, но есть торговая наценка. Подходит для тех, кому по религиозным соображениям нельзя платить проценты.

Ипотека под залог недвижимости — вы не покупаете квартиру, а берете кредит под залог уже имеющейся. Ставка выше, чем на обычную ипотеку (14–20%), но деньги можно тратить на что угодно — ремонт, лечение, бизнес.

Виды ипотеки по способу выплат

Аннуитетная ипотека — платежи одинаковые весь срок. Самый распространенный вариант. Удобно планировать бюджет, но переплата больше.

Дифференцированная ипотека — платежи уменьшаются со временем. Первые годы платить больше, потом меньше. Переплата меньше, но высокий порог входа. Встречается редко.

Сравнение видов ипотеки — таблица

Семейная ипотека: Ставка 6%, Взнос от 15%, Срок до 30 лет, Что купить — новостройка или вторичка.

Сельская ипотека: Ставка 1–3%, Взнос от 10%, Срок до 25 лет, Что купить — дом в селе.

Военная ипотека: Ставка ~5%, Взнос 0% (госпрограмма), Срок до срока службы, Что купить — любое жилье.

Дальневосточная ипотека: Ставка 2%, Взнос от 15%, Срок до 20 лет, Что купить — жилье в ДФО.

Арктическая ипотека: Ставка 2%, Взнос от 15%, Срок до 20 лет, Что купить — жилье в Арктике.

IT-ипотека: Ставка 5%, Взнос от 15%, Срок до 30 лет, Что купить — новостройку.

Траншевая ипотека: Ставка от 14%, Взнос от 20%, Срок до 10 лет, Что купить — любой объект.

Исламская ипотека: Ставка — наценка 5–10%, Взнос от 20%, Срок до 20 лет, Что купить — любой объект.

Как выбрать подходящий вид ипотеки

Чтобы не ошибиться, ответьте на вопросы:

Какое жилье вы хотите? Новостройка, вторичка, дом? От этого зависит список доступных программ.
Есть ли у вас дети? Если да — смотрите семейную ипотеку.
Где вы живете? Дальний Восток, Арктика, село? Есть отдельные программы.
Вы военнослужащий? Вам военная ипотека.
Вы IT-специалист? Вам IT-ипотека.
Сколько стоит жилье? Если дороже лимитов льготных программ — смотрите комбо-ипотеку или обычную рыночную.

Законодательная основа

Основные нормативные акты, регулирующие разные виды ипотеки:

Постановление Правительства РФ № 1470 (семейная ипотека).
Постановление Правительства РФ № 1570 (сельская ипотека).
Федеральный закон № 117-ФЗ (военная ипотека).
Постановление Правительства РФ № 159 (дальневосточная и арктическая ипотека).
Постановление Правительства РФ № 914 (IT-ипотека).
Федеральный закон № 353-ФЗ (общие правила потребительского кредита).

Часто задаваемые вопросы о видах ипотеки

— Какие виды ипотеки существуют в 2026 году?
Семейная, сельская, военная, дальневосточная, арктическая, IT-ипотека, траншевая, комбо, исламская, а также обычная (рыночная) на вторичку и новостройку.

— Какая ипотека самая выгодная?
По ставке — сельская (1–3%) и дальневосточная/арктическая (2%). Но они доступны не всем. Для большинства самый реальный выгодный вариант — семейная (6%).

— Чем отличается траншевая ипотека от обычной?
Траншевая дает деньги частями — вы не платите проценты на всю сумму сразу. Обычная — сразу вся сумма, проценты со всего долга.

— Что такое комбо-ипотека?
Комбинация льготной и рыночной ставки. Часть кредита — по низкой ставке, остальное — по высокой. Для дорогого жилья.

— Исламская ипотека — это без процентов?
Без процентов. Но банк зарабатывает на торговой наценке. Переплата получается примерно как при обычной ипотеке, но без слова «процент».

— Можно ли взять ипотеку под залог уже имеющейся квартиры?
Да. Это называется «ипотека под залог недвижимости». Ставка выше, чем на покупку жилья.

Коротко о главном

Какие виды ипотеки бывают: по типу жилья (вторичка, новостройка, дом), по льготам (семейная, сельская, военная, дальневосточная, арктическая, IT), по схеме (траншевая, комбо, исламская), по залогу (под залог недвижимости).
Самая выгодная по ставке — сельская (1–3%) и дальневосточная/арктическая (2%).
Самая доступная — семейная (6%). Подходит многим.
Если не подходите под льготы — берите обычную рыночную ипотеку (ставка 16–22%).
Выбирайте вид ипотеки исходя из вашей ситуации: есть дети, место жительства, профессия.

Видов ипотеки много. Главное — найти свой. Не гонитесь за самой низкой ставкой, если она вам не положена. Семейная ипотека — золотая середина для большинства. Если не подходите под льготы — не отчаивайтесь, рынок предлагает достойные программы. Главное — сравнивайте банки и условия.