Продажа квартир по биометрии с 1 июля 2026 года: что изменится, как защитить недвижимость и какие риски остаются
С 1 июля 2026 года при дистанционной регистрации прав на недвижимость россиянам нужно будет пройти идентификацию через Единую биометрическую систему (ЕБС). Соответствующий документ был подписан 7 июня 2025 года и изменил статью 32.6 Закона «О государственной регистрации недвижимости». Нововведение касается только электронных сделок — когда документы подаются в Росреестр онлайн. Разбираем, что именно меняется, как получить биометрию для сделки, какие риски есть и как защитить свою недвижимость от мошенников.
Ключевые изменения с 1 июля 2026 года:
- для дистанционной регистрации прав на недвижимость требуется идентификация через Единую биометрическую систему (ЕБС)
- биометрия — второй фактор подтверждения личности (дополнение к УКЭП, а не замена)
- новое требование касается только электронных сделок (продажа, ипотека, дарение, обмен, регистрация долей)
- при личном визите в МФЦ или к нотариусу биометрия не нужна — достаточно паспорта
- биометрию можно удалить в любой момент через «Госуслуги»
- владельцы недвижимости могут установить самозапрет на электронные сделки, чтобы мошенники не могли переписать квартиру дистанционно
Как раньше проводили дистанционную регистрацию права на недвижимость
Для того чтобы зарегистрировать право собственности без личного присутствия, нужно было получить усиленную квалифицированную электронную подпись (УКЭП). Для этого участникам сделки необходимо было лично приехать в удостоверяющий центр для подтверждения личности. Дополнительно требовалось подать заявление в Росреестр о согласии на использование электронной подписи для защиты от мошенничества.
Из-за этого дистанционные сделки были не особенно удобными и совершались только в случаях крайней необходимости. Процесс был бюрократическим, требовал личного визита хотя бы раз (для получения УКЭП), а значит, для продавца и покупателя из разных городов это не сильно упрощало жизнь.
Что изменится с 1 июля 2026 года
Электронное заявление на регистрацию права собственности можно будет подать, если выполнены два условия:
- стороны сделки (продавец и покупатель) прошли биометрическую идентификацию через Единую биометрическую систему (ЕБС)
- они подали заявление через «Госуслуги» и подписали его с помощью усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП)
Биометрия становится вторым фактором подтверждения личности — дополнением к электронной подписи, а не её заменой. То есть одной УКЭП теперь недостаточно. Нужно ещё подтвердить, что вы — это вы, с помощью биометрии.
Главный плюс: стало проще проводить сделки, когда продавец и покупатель находятся в разных городах. Не нужно никому ехать в удостоверяющий центр за подписью. Достаточно один раз сдать биометрию (это можно сделать в отделении банка или МФЦ) и потом подписывать документы онлайн.
Главный минус (и риск): если ваши биометрические данные будут скомпрометированы, а аккаунт на «Госуслугах» взломан, мошенники теоретически могут переписать вашу квартиру на подставных лиц. Поэтому закон одновременно предлагает и инструмент защиты — самозапрет на электронные сделки (об этом ниже).
Как сделать биометрию для удалённой регистрации права собственности
Регистрация в Единой биометрической системе (ЕБС) проводится добровольно и только с согласия гражданина. После регистрации в любой момент можно отказаться от использования биометрии в личном кабинете на «Госуслугах».
Важно! Некоторые считают, что если они оформляли загранпаспорт нового образца, то биометрия уже сдана. Это не так. При выдаче загранпаспорта делают цифровой биометрический слепок лица и снимают отпечатки пальцев. Для регистрации в ЕБС нужен не только скан лица, но и образец голоса.
Как проверить, есть биометрия или нет
Достаточно зайти на «Госуслуги», ввести в поиске запрос «Биометрия» и запросить статус. Сервис выдаст один из четырёх вариантов:
- «Биометрия не зарегистрирована» — данных нет, нужно идти в центр обслуживания.
- «Упрощённая биометрия» — идентификация по лицу, которая позволяет оплачивать покупки на сумму до 2,5 тысяч рублей бесконтактно, но не более.
- «Стандартная биометрия» — помимо покупок позволяет оформление eSIM.
- «Подтверждённая биометрия» — позволяет оформить УКЭП и участвовать в сделках с недвижимостью. Именно этот статус необходим, чтобы оформить право собственности на квартиру онлайн через Росреестр.
Как получить статус «Подтверждённая биометрия»
Есть два способа:
- Посетить центр обслуживания — обычно это отделения банков, офисы МФЦ и Социального фонда, где есть нужное оборудование. Список центров есть на «Госуслугах».
- Использовать сервис выездной регистрации — сотрудник приедет к вам домой или в офис.
Для регистрации нужны паспорт и СНИЛС. Для иностранца нужен загранпаспорт, для лица без гражданства — вид на жительство (ВНЖ), удостоверение беженца, свидетельство о предоставлении временного убежища на территории РФ или разрешение на временное проживание.
Порядок действий:
- Выберите центр обслуживания или закажите услугу на дом.
- Сотрудник сфотографирует вас и попросит произнести три последовательности цифр для записи голоса.
- Статус биометрии обычно обновляется в системе в течение нескольких часов, в редких случаях — до пяти календарных дней.
Как удалить биометрию
Зайдите на «Госуслуги», найдите через запрос «Биометрия» записи о действующих данных. Нажмите на меню (три точки рядом с кнопкой «Подробнее»). Появится кнопка «Удалить». Биометрию можно удалить в любой момент. Если потом она снова понадобится, придётся проходить регистрацию заново.
Как зарегистрировать право собственности через «Госуслуги»
Регистрация перехода права собственности онлайн подходит, если продавец и покупатель недвижимости живут в разных городах и не могут приехать на встречу. До сделки они должны оформить биометрию (на это лучше заложить пять дней), а также оформить УКЭП через приложение «Госключ». Затем участники сделки следуют инструкции.
Шаг 1. Зайдите на «Госуслуги». В поиске найдите нужную услугу по запросу «Зарегистрировать возникновение права на недвижимость».
Шаг 2. Подтвердите, что сведения об объекте есть в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Шаг 3. Уточните, какую собственность регистрируете и есть ли среди собственников организации.
Шаг 4. Укажите, что ни у кого из собственников нет льгот на уплату госпошлины.
Шаг 5. Проверьте или укажите данные собственников. Если собственность долевая, уточните размер долей.
Шаг 6. Выберите объект недвижимости и укажите данные о нём.
Шаг 7. Загрузите документы и отправьте заявление на подписание.
Шаг 8. Заявление нужно подписать усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) через приложение «Госключ». Если собственников несколько, заявление должен согласовать и подписать каждый.
Шаг 9. После этого сформируется квитанция на уплату госпошлины. Уплатите её в течение пяти рабочих дней.
Шаг 10. В течение семи рабочих дней выписка из ЕГРН с новыми сведениями придёт каждому собственнику в личный кабинет.
Как хранят биометрические данные и можно ли их украсть
Многие опасаются сдавать свои биометрические данные: вдруг базу взломают и мошенники воспользуются цифровыми слепками лица и голоса. Новости о том, что в Сеть утекают базы с персональными данными пользователей разных сервисов, только подогревают эти страхи.
В Единой биометрической системе цифровые слепки лица и голоса хранятся в виде числовых наборов (хешей), которые злоумышленники не могут использовать и расшифровать. Отдельных крупных подтверждённых утечек именно биометрических данных из госсистем официально не зафиксировано. Однако есть риски компрометации цифровой личности из-за возможных утечек персональных данных из коммерческих компаний, где биометрия может присутствовать в составе баз. К сожалению, полностью исключить риски нельзя — любая система, подключённая к интернету, теоретически уязвима.
Если вы сдали биометрию для сделки, но в обычной жизни она вам не нужна, лучше её удалить. А если нужна постоянно (например, для бесконтактной оплаты или обслуживания в МФЦ без паспорта), то стоит принять дополнительные меры защиты.
Как защитить свою недвижимость от мошенников при новых правилах
Если у вас уже есть статус подтверждённой биометрии, но при этом вы опасаетесь, что из-за утечки данных или взлома аккаунта мошенники могут получить доступ к вашим персональным данным и переписать квартиру на третьих лиц, есть несколько способов подстраховаться.
Защитите аккаунт на «Госуслугах». Используйте сложный пароль (который вы нигде больше не используете) и обязательно включите двухфакторную аутентификацию — вход по СМС или через приложение-аутентификатор. Никому не сообщайте коды из СМС. Даже если звонят из «поддержки Госуслуг» — это мошенники.
Следите за выпуском УКЭП. Подключите уведомления о выпуске сертификатов на ваше имя. Если кто-то попытается выпустить электронную подпись от вашего имени, вы узнаете об этом.
Подключите уведомления Росреестра об изменениях по вашим объектам недвижимости. Это бесплатная услуга. Как только кто-то подаст заявление на регистрацию перехода права, вы получите уведомление. Если это сделали не вы, у вас будет время отреагировать.
Установите самозапрет на электронные сделки. Это самый надёжный способ защитить квартиру от мошенников, особенно если вы не планируете её продавать в ближайшее время.
Как установить запрет на электронные сделки без личного участия
Если вы не планируете продавать свою недвижимость, есть смысл установить самозапрет на электронные сделки. Тогда, даже если ваши биометрические данные будут скомпрометированы, мошенники не смогут снять такое ограничение дистанционно без вашего ведома.
В Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) можно внести запись о невозможности регистрации перехода права собственности без вашего личного присутствия. Это означает, что любая попытка продать квартиру онлайн (через «Госуслуги» или сайт Росреестра) будет отклонена. Придётся идти в МФЦ лично, с паспортом, и снимать запрет.
Заявление можно подать тремя способами:
- через «Госуслуги» (онлайн, потребуется УКЭП)
- через сайт Росреестра (онлайн, потребуется УКЭП) — нужная услуга находится в разделе «Услуги и Сервисы» — «Иное»
- через МФЦ (лично, нужен только паспорт)
Снять запрет можно точно так же — через заявление. На установку и снятие потребуется до пяти рабочих дней. Поэтому если вы решите продавать квартиру, придётся сначала снять запрет (и лучше сделать это заранее, за неделю до сделки).
Важно: самозапрет не мешает продаже через нотариуса или при личном визите в МФЦ с паспортом. Он блокирует только дистанционные, электронные сделки. Именно это и нужно, чтобы защититься от мошенников, которые могут попытаться переписать квартиру, используя ваши украденные биометрические данные и взломанный аккаунт на «Госуслугах».
Итог: новые возможности и новые риски
С 1 июля 2026 года дистанционная регистрация прав на недвижимость становится проще — достаточно один раз сдать биометрию в центре обслуживания и потом подписывать документы онлайн через «Госуслуги» с помощью УКЭП. Это удобно для продавцов и покупателей из разных городов. Но у медали есть и обратная сторона: если ваши биометрические данные и аккаунт на «Госуслугах» будут скомпрометированы, мошенники теоретически могут попытаться переписать вашу квартиру.
К счастью, закон предусматривает и инструменты защиты. Самый надёжный — установить в ЕГРН запрет на электронные сделки без личного присутствия. Тогда даже при полной компрометации биометрии и паролей квартиру нельзя будет продать дистанционно. Снять такой запрет можно только лично в МФЦ с паспортом.
Рекомендация: если вы не планируете продавать квартиру в ближайшее время, обязательно установите самозапрет. А если планируете — сделайте это заранее, за неделю до сделки. И всегда защищайте аккаунт на «Госуслугах» сложным паролем и двухфакторной аутентификацией.
Мнение автора: Переход на биометрию при электронных сделках — это шаг вперёд с точки зрения удобства, но шаг назад с точки зрения безопасности. Раньше, чтобы оформить сделку дистанционно, нужно было получить УКЭП в удостоверяющем центре (с личной явкой). Это был естественный барьер. Теперь, если у вас есть биометрия и доступ к «Госуслугам», вы можете подписать документы из любой точки мира. Это удобно, но и рискованно. К счастью, возможность установить самозапрет на электронные сделки — это тот самый «тормоз», который нужен для спокойствия. Мой совет всем владельцам недвижимости: не поленитесь, зайдите на «Госуслуги» или в МФЦ и установите такой запрет. Потом, если решите продавать квартиру, снимете его за пять дней. Это небольшое неудобство, которое защитит вас от потенциальной катастрофы.
Если вы только планируете покупку жилья и хотите оформить ипотеку, сравните предложения разных банков на нашем сайте.
