Снимаете дачу или квартиру? Нотариус назвал 5 ловушек, о которых вы не знали
Лето — сезон съёма загородного жилья. Но не всё так безоблачно, как кажется. Федеральная нотариальная палата разъяснила, какие риски подстерегают арендаторов и собственников, и почему простая расписка или устная договорённость могут обернуться потерей денег и нервов.
Ловушка первая: фейковый хозяин
Мошенник выдаёт себя за владельца квартиры или дачи, получает плату за несколько месяцев вперёд и исчезает. Проверить, кто настоящий собственник, вы самостоятельно не сможете: персональные данные владельцев недвижимости в ЕГРН по умолчанию скрыты. Запрос к нотариусу для проверки арендатора — не законное основание для получения такой информации. Поэтому лучший способ обезопасить себя — удостоверить договор аренды у нотариуса. В этом случае нотариус сам сделает запрос в ЕГРН и проверит полномочия лица, подписывающего договор.
Ловушка вторая: недееспособный собственник или банкрот
Нотариус проверяет, не лишён ли собственник дееспособности и не находится ли в процедуре банкротства. И тот, и другой статус ограничивают право распоряжаться имуществом. Если вы заключите договор напрямую с таким человеком, сделку могут признать недействительной, и вас выселят.
Ловушка третья: бывшая жена (или муж)
Если недвижимость куплена в браке, для её сдачи в аренду требуется нотариальное согласие супруга. Нотариус проверит семейное положение собственника через запросы в ЗАГС. Если согласия нет, супруг в любой момент может потребовать признать договор аренды недействительным, и вас попросят на выход.
Ловушка четвёртая: забытые долевые собственники и дети
Когда у недвижимости несколько собственников, нужно согласие каждого. А если среди собственников есть несовершеннолетние — потребуется разрешение органов опеки. Нотариус это проверит. Вы — нет. В итоге после заключения договора «всплывёт» забытый дядя, и сделка рухнет.
Ловушка пятая: как вернуть долг, если арендатор исчез
Отказ вносить плату или просрочка — головная боль арендодателя. Если договор заключён в простой письменной форме, взыскивать задолженность придётся через суд. Это месяцы и деньги.
При нотариальном удостоверении в договор можно включить условие об исполнительной надписи нотариуса. В случае просрочки вы идёте не в суд, а к нотариусу, он делает исполнительную надпись, и вы сразу обращаетесь к судебным приставам.
Что ещё нужно проверить при аренде дачи
В договоре аренды загородного дома важно указать:
-
данные не только о строении, но и о земельном участке: кадастровый номер, категорию, площадь, наличие хозпостроек;
-
условия пользования участком: можно ли выращивать овощи, разводить кур, копать пруд и т.д.;
-
правила пользования баней, гаражом, сараем;
-
ответственность за пожар и иной ущерб.
Моё мнение
Нотариальное удостоверение договора аренды — это дополнительный расход. Но в условиях, когда ЕГРН закрыт для проверки арендаторами, это, пожалуй, единственный способ удостовериться, что перед вами реальный собственник, а не мошенник.
Особенно ценна возможность получить исполнительную надпись нотариуса при просрочке платежа. Арендодатели часто сталкиваются с тем, что выселить должника через суд — долго и дорого. Исполнительная надпись делает процедуру взыскания почти автоматической.
Для арендаторов нотариус — гарантия того, что их не выгонят через месяц, когда обнаружится, что «хозяин» на самом деле не имел права сдавать квартиру.
Да, это стоит денег (тарифы устанавливаются региональными нотариальными палатами). Но в сравнении с потерей депозита, предоплаты за полгода и нервотрёпкой с выселением — копейки.
Главное, что нужно вынести: при найме жилья вы не можете самостоятельно проверить подлинность прав собственника. Нотариус — может. И это ключевое отличие.
