ВКонтакте
Одноклассники
ТелеграмСтоит ли делать рефинансирование ипотеки — плюсы и минусы
Ипотека — это самый крупный и долгий кредит в жизни большинства людей. Даже небольшое снижение ставки может сэкономить сотни тысяч или миллионы рублей. Поэтому многие заемщики задумываются о рефинансировании ипотеки — замене текущего кредита новым, на более выгодных условиях. Но всегда ли это выгодно? В этой статье мы подробно разберем все плюсы и минусы рефинансирования ипотеки, приведем примеры расчета, сравним с альтернативами и поможем вам принять взвешенное решение: стоит ли делать рефинансирование в вашей конкретной ситуации.
Материал подготовлен с использованием Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федерального закона «О потребительском кредите (займе)» и практики банков. Читайте также: Рефинансирование ипотеки — как снизить ставку.
Что такое рефинансирование ипотеки и какие цели оно преследует
Рефинансирование ипотеки — это получение нового ипотечного кредита в другом банке (иногда в том же) для досрочного погашения текущего ипотечного долга. Новый кредит должен быть выгоднее старого: с более низкой ставкой, удобным сроком или меньшим ежемесячным платежом.
Основные цели рефинансирования:
- Снижение процентной ставки. Главная цель. Если вы брали ипотеку под 12–14% годовых несколько лет назад, а сейчас ставки упали до 8–10%, рефинансирование может сэкономить миллионы рублей.
- Уменьшение ежемесячного платежа. Либо за счет снижения ставки, либо за счет увеличения срока (например, с 15 до 20 лет).
- Сокращение срока кредита. Если ваш доход вырос, можно оставить платеж прежним, но сократить срок (с 20 до 15 лет).
- Получение дополнительных денег (кэш-аут). Если квартира подорожала, можно рефинансироваться на большую сумму, чем остаток долга, и разницу получить наличными.
- Смена валюты. Если у вас валютная ипотека (доллары, евро) и вы хотите перевести её в рубли.
- Объединение нескольких кредитов. Ипотека + потребительские кредиты можно объединить в один ипотечный кредит (ставка по ипотеке обычно ниже).
Плюсы рефинансирования ипотеки: когда это выгодно
Рассмотрим основные преимущества рефинансирования ипотеки.
Плюс 1. Существенное снижение общей переплаты.
Это главный плюс. Даже снижение ставки на 1–2% при большом сроке и сумме дает колоссальную экономию.
Пример: Ипотека 3 млн ₽ на 15 лет. При ставке 13% переплата — 3,8 млн ₽. При ставке 9% — 2,4 млн ₽. Экономия — 1,4 млн ₽. Это стоимость новой машины или капитального ремонта.
Плюс 2. Снижение ежемесячного платежа (улучшение текущей финансовой ситуации).
Если вы чувствуете, что текущий платеж слишком высок, рефинансирование поможет дышать легче. За счет снижения ставки или увеличения срока платеж может упасть на 10–30%.
Пример: При ставке 13% платеж 38 000 ₽, при ставке 9% — 30 000 ₽. Экономия 8 000 ₽ в месяц — это хорошая прибавка к бюджету.
Плюс 3. Возможность получить деньги на руки (кэш-аут).
Если квартира подорожала, вы можете рефинансировать ипотеку на большую сумму и разницу получить наличными. Например, остаток долга 1 млн ₽, квартира стоит 3 млн ₽. Вы берете новый кредит на 1,5 млн ₽: 1 млн идет на погашение старого долга, 500 000 ₽ — на руки. Это дешевле, чем брать потребительский кредит (ставка по ипотеке ниже).
Плюс 4. Упрощение контроля над долгами (консолидация).
Если у вас есть ипотека + потребительские кредиты + кредитные карты, вы можете объединить их в один ипотечный кредит. Ставка по ипотеке ниже, а платить будете один раз в месяц.
Плюс 5. Защита от роста ставки (фиксация низкой ставки на долгий срок).
Если вы рефинансируетесь сейчас под низкую ставку (например, 9%), а через год ставки вырастут до 12%, вы останетесь с выгодной ставкой на весь срок. Это особенно актуально в периоды нестабильности.
Плюс 6. Смена банка на более лояльный.
Если ваш текущий банк неудобен (плохое приложение, невнятная поддержка), вы можете перейти в другой банк с лучшим сервисом, заодно снизив ставку.
Минусы и риски рефинансирования ипотеки
Рефинансирование — это не всегда хорошо. У него есть серьезные недостатки, о которых нужно знать.
Минус 1. Расходы на рефинансирование могут съесть экономию.
Рефинансирование требует затрат: оценка квартиры (3 000–5 000 ₽), страховка (0,3–1% от суммы кредита в год), госпошлина (2 000 ₽), комиссии (редко). Если вы рефинансируетесь ради снижения ставки на 1%, а расходы составляют 50 000 ₽, экономия может оказаться нулевой или отрицательной. Всегда считайте, окупится ли рефинансирование за оставшийся срок.
Минус 2. Увеличение срока и общей переплаты (если выбрать увеличение срока).
Многие, рефинансируясь, увеличивают срок, чтобы снизить платеж. Но это ведет к росту общей переплаты, иногда в 1,5–2 раза. Например, было 10 лет переплаты 1 млн ₽, стало 20 лет — переплата 2 млн ₽. Вы будете платить дольше и больше, хотя ежемесячно меньше. Если ваша цель — минимизировать переплату, не увеличивайте срок.
Минус 3. Риск отказа в процессе (потеря времени и денег).
Вы можете пройти полпути (оплатить оценку, собрать документы), а новый банк в последний момент откажет (например, из-за снижения оценки квартиры или ухудшения кредитной истории). Вы потеряете время и деньги (оценку не вернут).
Минус 4. Необходимость заново оформлять страховку и документы.
При рефинансировании нужно заново страховать квартиру и жизнь (если банк требует). Старые страховки не действуют. Это дополнительные расходы и бюрократия.
Минус 5. Стресс и потеря времени.
Процесс рефинансирования занимает 1–2 месяца, требует визитов в банки, нотариуса, Росреестр, оценщиков. Если вы занятой человек, это может быть утомительно.
Минус 6. Потеря налогового вычета с процентов (частично).
Вы имеете право на вычет по процентам по новой ипотеке (лимит 3 млн ₽). Но если вы уже получили вычет по старой ипотеке (по процентам), то по новой ипотеке вычет можно получить только с разницы (если вы не исчерпали лимит). На практике это редко, но возможно. Учитывайте это при расчете выгоды.
Читайте также: Почему отказывают в рефинансировании — основные причины
Сравнение: рефинансирование vs реструктуризация ипотеки
Иногда выгоднее не рефинансироваться, а реструктурировать ипотеку в том же банке. Сравните.
Рефинансирование:
— Ставка снижается (обычно значительно).
— Переплата уменьшается.
— Требуется хорошая кредитная история.
— Есть расходы (оценка, страховка).
— Процесс долгий (1–2 месяца).
Реструктуризация (в том же банке):
— Ставка снижается редко (обычно увеличивают срок).
— Переплата растет (за счет увеличения срока).
— Не требуется хорошая история (можно с просрочками).
— Расходов почти нет (иногда комиссия).
— Процесс быстрый (1–2 недели).
Вывод: Если ваша история чистая и разница в ставках значительна (2–3% и более), рефинансирование выгоднее. Если история плохая или вам нужна только отсрочка — реструктуризация.
Когда рефинансирование ипотеки однозначно выгодно, а когда — нет
Рефинансирование однозначно выгодно, если:
- ✅ Текущая ставка по ипотеке выше рыночной на 2% и более.
- ✅ До окончания ипотеки осталось более 5–10 лет (иначе экономия незначительна).
- ✅ У вас хорошая кредитная история (нет просрочек).
- ✅ Вы не планируете продавать квартиру в ближайшие 3–5 лет (иначе расходы не окупятся).
- ✅ Вы готовы к расходам (оценка, страховка) и они окупаются за 2–3 года экономии.
Рефинансирование невыгодно (лучше не делать), если:
- ❌ Ставка по ипотеке уже низкая (например, 7–8% годовых).
- ❌ До окончания осталось менее 3–5 лет — экономия будет мизерной, а хлопот много.
- ❌ У вас есть просрочки или плохая кредитная история — банк откажет (придется реструктурироваться).
- ❌ Вы планируете продать квартиру в ближайшие 2–3 года — рефинансирование не окупится.
- ❌ Расходы на рефинансирование превышают экономию за оставшийся срок (например, разница в ставке 0,5%).
Как рассчитать выгоду от рефинансирования ипотеки (пошагово)
Чтобы не ошибиться, выполните эти шаги.
- Узнайте остаток долга, оставшийся срок (в месяцах) и текущую ставку по ипотеке.
- Найдите предложения банков по рефинансированию ипотеки. Узнайте ставку, срок, комиссии, требования к страховке.
- Посчитайте новый ежемесячный платеж и новую переплату (с учетом нового срока) — используйте ипотечный калькулятор.
- Рассчитайте экономию: старый ежемесячный платеж минус новый платеж — это экономия в месяц. Умножьте на оставшиеся месяцы (по новому сроку). Это грубая экономия.
- Вычтите расходы на рефинансирование (оценка, страховка на оставшийся срок, госпошлина).
- Сравните экономию с расходами. Если экономия в 2–3 раза больше расходов — рефинансирование выгодно. Если расходы превышают экономию — не выгодно.
Пример расчета:
Старая ипотека: 2 500 000 ₽, ставка 13%, осталось 8 лет (96 месяцев). Платеж — 37 000 ₽. Переплата — 1 050 000 ₽.
Новая ипотека: ставка 9%, срок 8 лет. Платеж — 33 000 ₽. Экономия в месяц — 4 000 ₽. За 8 лет — 384 000 ₽.
Расходы: оценка 4 000 ₽, страховка на 8 лет (0,5% от суммы в год = 12 500 ₽ × 8 = 100 000 ₽), госпошлина 2 000 ₽. Итого 106 000 ₽.
Чистая экономия: 384 000 – 106 000 = 278 000 ₽. Выгодно.
Альтернативы рефинансированию ипотеки
Если рефинансирование не подходит или отказали, есть другие способы снизить нагрузку.
Альтернатива 1. Реструктуризация в том же банке (увеличение срока).
Попросите свой банк увеличить срок (например, с 10 до 20 лет). Платеж упадет значительно, переплата вырастет, но дышать станет легче. Это не требует хорошей истории.
Альтернатива 2. Ипотечные каникулы по закону (отсрочка на 6 месяцев).
Если ваш доход снизился более чем на 30% и сумма ипотеки не превышает лимит (для Москвы и СПб — 15 млн ₽, для регионов — 10 млн ₽), подайте заявление на каникулы. Банк обязан предоставить.
Альтернатива 3. Досрочное погашение за счет своих средств.
Если у вас есть свободные деньги, частично досрочно погасите ипотеку. Лучше выбрать уменьшение срока (экономия на процентах максимальна). Это лучше, чем рефинансирование.
Альтернатива 4. Государственные программы помощи (через ДОМ.РФ).
Для семей с детьми, инвалидов, ветеранов боевых действий — могут списать до 30% долга (но не более 1,5 млн ₽) и снизить ставку. Обращайтесь в свой банк с заявлением.
Альтернатива 5. Продажа квартиры и покупка меньшей.
Если ипотека стала непосильной, продайте квартиру, погасите долг, остаток используйте для покупки скромного жилья. Крайний случай.
Часто задаваемые вопросы о том, стоит ли делать рефинансирование ипотеки
1. Вопрос: Стоит ли рефинансировать ипотеку, если до окончания осталось 3 года?
Ответ: Если разница в ставке составляет 2–3%, то, возможно, стоит, но экономия будет небольшой (десятки тысяч рублей). Если разница 1% — не стоит, расходы не окупятся.
2. Вопрос: Что выгоднее: рефинансирование или досрочное погашение за счет своих денег?
Ответ: Досрочное погашение своими деньгами всегда выгоднее, потому что вы не платите проценты за новый кредит. Но если своих денег нет, рефинансирование — второй лучший вариант.
3. Вопрос: Может ли рефинансирование ипотеки ухудшить кредитную историю?
Ответ: Нет, если вы будете платить по новому кредиту вовремя. Старая ипотека закроется досрочно (это плюс). Временное снижение рейтинга из-за запросов в БКИ незначительно.
4. Вопрос: Стоит ли рефинансировать ипотеку, если я планирую продать квартиру через 2 года?
Ответ: Нет, не стоит. Расходы на рефинансирование (оценка, страховка) не окупятся за 2 года. Просто продайте квартиру и погасите ипотеку.
5. Вопрос: Нужно ли платить налог с кэш-аута при рефинансировании?
Ответ: Нет, кэш-аут (дополнительные деньги, полученные при рефинансировании) не облагается налогом, так как это кредитные средства, а не доход. Но если вы потратите их на покупку, которая принесет доход, то налог может возникнуть (например, сдача в аренду).
6. Вопрос: Стоит ли рефинансировать ипотеку в том же банке (внутреннее рефинансирование)?
Ответ: Чаще всего нет, потому что банк не заинтересован снижать вам ставку (он теряет прибыль). Но иногда по акциям бывает выгодно. Сравните со ставками в других банках.
Резюме: стоит ли делать рефинансирование ипотеки — плюсы и минусы (главное)
Рефинансирование ипотеки — это мощный инструмент, но не панацея. Прежде чем решиться, взвесьте все за и против.
Плюсы (когда стоит делать):
- ✅ Значительное снижение ставки (на 2% и более).
- ✅ До окончания ипотеки осталось много лет (5+).
- ✅ Хорошая кредитная история.
- ✅ Вы готовы к расходам, которые окупаются за 2–3 года.
- ✅ Вы хотите получить кэш-аут или объединить кредиты.
Минусы (когда не стоит делать):
- ❌ Разница в ставке менее 1–1,5%.
- ❌ Ипотека почти погашена (осталось 3 года и менее).
- ❌ Плохая кредитная история (откажут).
- ❌ Расходы на рефинансирование превышают экономию.
- ❌ Вы планируете продать квартиру в ближайшие 2–3 года.
Главная мысль: Рефинансирование ипотеки — это не «модная фишка», а финансовый инструмент, который требует расчетов. Не ленитесь посчитать выгоду, сравнить предложения и учесть расходы. Если цифры говорят в вашу пользу — дерзайте. Если нет — лучше рассмотрите альтернативы (реструктуризация, досрочное погашение, госпрограммы). И помните: даже 1% экономии на большом сроке — это ваши деньги.
Материал подготовлен с использованием Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федерального закона «О потребительском кредите (займе)» и практики банков.
