ВТБ: выдачи рыночной ипотеки выросли в пять раз

За январь — август 2026 года ВТБ провёл более 22 тысяч сделок по рыночной ипотеке на сумму свыше 80 млрд рублей. Число таких сделок по сравнению с восемью месяцами прошлого года выросло в 5 раз. Это свидетельствует о том, что заёмщики всё активнее возвращаются к рыночным программам, несмотря на высокие ставки. Основная активность клиентов фокусируется в сегменте вторичного жилья — на него приходится около 85% от числа сделок по рыночным программам. Фундаментом спроса выступает вторичное жильё в классическом понимании — когда недвижимость приобретается у физического лица.

Где растёт быстрее всего

Интересно, что заёмщики всё чаще присматриваются и к объектам от застройщиков — новостройкам, уже введённым в эксплуатацию. Хотя доля таких объектов невысокая (6%), они показывают самые высокие темпы прироста в структуре рыночной ипотеки. Если сравнивать темпы роста, картина выглядит так:

• новостройки на рыночных условиях — число сделок выросло в 6,4 раза в годовом выражении;
• вторичный рынок — рост в 4,9 раза.

Таким образом, спрос на новостройки в структуре рыночной ипотеки растёт на треть быстрее, чем на вторичку. Это может быть связано с тем, что готовые новостройки от застройщиков предлагают более комфортные условия сделки, чем квартиры от частных лиц, а также с желанием покупателей получить жильё с современными характеристиками.

«Период разумных кредитов»

«Сейчас мы наблюдаем своего рода „период разумных кредитов“: люди не просто выходят на сделку по рыночной ипотеке, а просчитывают стратегию — берут объект и платёж в комфортном бюджете и заранее закладывают возможность рефинансирования. Ожидаем, что в следующем году тренд на восстановление доли рыночных программ продолжится», — отметил начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.

Это важное наблюдение: заёмщики стали более осознанно подходить к выбору кредита. Вместо того чтобы ждать снижения ставок, они берут ипотеку сейчас, но с расчётом на рефинансирование в будущем, когда ставки упадут. Такой подход позволяет не откладывать покупку жилья и при этом сохранять возможность улучшить условия кредита позже.

Прогноз: рынок вырастет в 2,5 раза

ВТБ прогнозирует сохранение устойчивого спроса на рыночную ипотеку. По оценкам банка, по итогам 2026 года выдачи рыночной ипотеки в целом по рынку приблизятся к 2,4 трлн рублей. Это:

• в 2,5 раза превысит объёмы 2025 года;
• на 17% превысит объёмы выдач по госпрограммам.

Таким образом, рыночная ипотека становится не просто дополнением к льготным программам, а самостоятельным драйвером рынка жилищного кредитования. Это значимое изменение: ещё год назад основную роль играли госпрограммы, а рыночная ипотека воспринималась как «дорогая альтернатива». Теперь ситуация меняется.

Кому и чем это важно

Для покупателей жилья:

• рыночная ипотека становится всё более доступной альтернативой, особенно если нет права на льготные программы;
• появляется больше возможностей для покупки вторичного жилья — не нужно ждать сдачи новостройки;
• важно просчитывать стратегию: брать кредит в комфортном бюджете с расчётом на рефинансирование.

Для застройщиков:

• рост рыночной ипотеки на новостройки (в 6,4 раза) — позитивный сигнал;
• это означает, что спрос на готовое жильё от застройщиков растёт даже без льготных программ;
• застройщики могут активнее предлагать объекты, уже введённые в эксплуатацию, как альтернативу вторичке.

Для банков:

• рыночная ипотека становится важным источником роста портфеля;
• но требует более тщательной оценки заёмщиков из-за высоких ставок и рисков;
• конкуренция за клиентов будет усиливаться, что может привести к улучшению условий.

Для рынка в целом:

• восстановление доли рыночных программ — признак адаптации рынка к высоким ставкам;
• если тренд сохранится, это снизит зависимость рынка от господдержки;
• но высокие ставки остаются фактором, ограничивающим спрос.

Как к этому шли

В 2024–2025 годах рынок ипотеки пережил несколько фаз: ажиотажный спрос на льготные программы, затем ужесточение условий и рост рыночных ставок, что привело к охлаждению. Однако к 2026 году ситуация начала меняться: заёмщики адаптировались к высоким ставкам и стали активнее брать рыночную ипотеку, рассчитывая на рефинансирование в будущем. Этому способствовали несколько факторов: рост доходов населения, накопленные сбережения, а также понимание, что ждать снижения ставок можно долго, а жильё нужно сейчас. Кроме того, на рынке появилось больше готового жилья — как вторичного, так и новостроек от застройщиков, что расширило выбор.

О чём умолчали

В сообщении не раскрываются:

• средняя ставка по рыночной ипотеке в ВТБ — насколько она выше, чем по госпрограммам;
• средний размер кредита и первоначального взноса по рыночным сделкам;
• уровень одобрения заявок — насколько сложно получить рыночную ипотеку;
• доля рефинансирования в общем объёме рыночных выдач;
• региональная структура — где именно растёт спрос на рыночную ипотеку.

Вопросы, которые возникают сразу

1. Почему рыночная ипотека выросла в 5 раз? Причины комплексные: адаптация заёмщиков к высоким ставкам, рост доходов, накопленные сбережения, а также понимание, что ждать снижения ставок можно долго. Кроме того, на рынке стало больше готового жилья. 2. Стоит ли брать рыночную ипотеку сейчас или ждать снижения ставок? Зависит от ситуации. Если жильё нужно сейчас и есть комфортный бюджет — можно брать с расчётом на рефинансирование. Если есть возможность подождать и ставки действительно снизятся — можно сэкономить. Но предсказать траекторию ставок сложно. 3. Что будет с ценами на жильё? Рост спроса на рыночную ипотеку может поддержать цены, особенно на вторичном рынке и готовые новостройки. Однако высокие ставки ограничивают платёжеспособность, поэтому резкого роста цен не ожидается.

Куда всё идёт

Тренд на восстановление рыночной ипотеки, вероятно, сохранится. В перспективе можно ожидать:

• дальнейшего роста доли рыночных программ — если ставки начнут снижаться, этот процесс ускорится;
• усиления конкуренции между банками — за клиентов, готовых брать рыночную ипотеку;
• развития программ рефинансирования — как инструмента для заёмщиков, взявших кредит по высоким ставкам;
• роста спроса на готовое жильё — как вторичное, так и новостройки от застройщиков.

Однако многое будет зависеть от ключевой ставки ЦБ и общей экономической ситуации.

Плюсы, вопросы и тревожные звоночки

🟢 Что явно в плюс:

• рынок адаптируется к высоким ставкам — заёмщики не ждут, а действуют;
• рост рыночной ипотеки снижает зависимость рынка от господдержки;
• растёт спрос на готовое жильё, что расширяет выбор для покупателей;
• развитие рефинансирования даёт заёмщикам возможность улучшить условия в будущем.

🟡 Что вызывает вопросы:

• средняя ставка по рыночной ипотеке не раскрыта — насколько она доступна;
• уровень одобрения заявок не сообщается — насколько сложно получить кредит;
• рост спроса может поддержать цены на жильё, что снизит доступность;
• если ставки не снизятся, заёмщики могут столкнуться с высокой долговой нагрузкой.

🔴 Что может стать проблемой:

• при высоких ставках растут риски неплатежей — банки должны тщательно оценивать заёмщиков;
• если рефинансирование не станет доступным, заёмщики останутся с дорогими кредитами надолго;
• рост рыночной ипотеки может привести к перегреву отдельных сегментов рынка.

Практический вывод

Если вы планируете покупку жилья:

• оцените свои возможности — комфортный ли для вас платёж по рыночной ставке;
• закладывайте возможность рефинансирования — если ставки снизятся, вы сможете улучшить условия;
• сравнивайте предложения банков — конкуренция растёт, условия могут отличаться;
• рассмотрите готовые новостройки от застройщиков — спрос на них растёт, но выбор ещё широк;
• не забывайте о первоначальном взносе — чем он выше, тем ниже риск и платёж.

📌 Главный вывод: За 8 месяцев 2026 года ВТБ провёл более 22 тыс. сделок по рыночной ипотеке на 80 млрд рублей — в 5 раз больше, чем год назад. 85% сделок приходится на вторичное жильё, но новостройки от застройщиков растут быстрее (в 6,4 раза). ВТБ прогнозирует, что по итогам года выдачи рыночной ипотеки по рынку достигнут 2,4 трлн рублей — в 2,5 раза больше, чем в 2025 году. Заёмщики берут кредиты с расчётом на рефинансирование.

Мнение автора: Рост рыночной ипотеки в 5 раз — это яркий индикатор адаптации рынка к новым условиям. Ещё год назад рыночная ипотека воспринималась как «наказание» для тех, кто не подпадает под льготные программы. Теперь заёмщики поняли: ждать снижения ставок можно бесконечно, а жильё нужно сейчас. И они берут кредиты, но с умом — просчитывают бюджет, выбирают комфортный платёж, закладывают рефинансирование. Это зрелый подход. Особенно интересно, что новостройки от застройщиков растут быстрее вторички — значит, люди готовы платить за современное жильё, даже по рыночной ставке. Прогноз ВТБ в 2,4 трлн рублей по рынку выглядит амбициозно, но реалистично: если тренд сохранится, рыночная ипотека станет основным драйвером рынка. Однако есть и риски. Во-первых, высокая долговая нагрузка заёмщиков. Во-вторых, если ставки не снизятся, рефинансирование может не сработать, и люди останутся с дорогими кредитами. В-третьих, рост спроса может подстегнуть цены, что снизит доступность жилья. Поэтому банкам стоит тщательно оценивать заёмщиков, а государству — следить за балансом рынка. В целом, ситуация позитивная: рынок работает, люди покупают жильё, банки кредитуют. Главное — чтобы этот рост был устойчивым, а не пузырём.