Застройщики продают новостройки дешевле, чем указано в объявлениях

Завышенные ставки по ипотеке и избыточные объемы нереализованных квартир привели к тому, что застройщики продают новостройки заметно дешевле, чем указано в рекламных объявлениях. Об этом заявила ведущий аналитик Freedom Global Наталья Мильчакова.

Цифры: заявленные и реальные цены расходятся

По данным СберИндекса, с января по сентябрь 2026 года:

• цены в объявлениях выросли на 10,9%;
• цены в фактически заключенных сделках — лишь на 5,3%;
• разрыв между заявленными и реальными ценами увеличился с 9,6% до 15,2%;
• в Москве разрыв достиг 32,2% в пользу рекламных ценников.

Почему застройщики скрывают скидки

Такая ситуация типична при ослаблении спроса. В отдельных случаях компании остро нуждаются в оперативном притоке средств, чтобы не допустить просрочки по кредитным обязательствам или избежать дефолта по облигациям. Порой общий спрос на жилье остается высоким, но конкретный жилой комплекс привлекает меньше покупателей — например, из-за неудобной транспортной доступности или удаленности от инфраструктуры.

«Открыто снижать цены застройщики зачастую не могут — этому препятствует механизм проектного финансирования. Нередко строительные компании привлекают банковское кредитование под плавающую ставку, которая не всегда напрямую коррелирует с динамикой ключевой ставки. При этом для банков при установлении условий кредитования застройщиков критически важна текущая стоимость квадратного метра», — отмечает Наталья Мильчакова.

Что будет с ценами дальше

По прогнозу аналитика, с октября вероятно снижение спроса, а к новогоднему периоду оно станет еще более выраженным, если ставки по коммерческой ипотеке не пойдут на спад. В первом полугодии 2027 года существенного удешевления жилья эксперты не прогнозируют. Во второй половине года цены могут начать корректироваться вниз — при условии снижения ключевой ставки и нарастания объемов нереализованного жилья у девелоперов, особенно в регионах. В таких обстоятельствах застройщики будут вынуждены пересмотреть ценовую стратегию, при этом практика скидок на отдельные локации сохранится.

Что это значит

Для покупателей: реальные цены сделок ниже заявленных — есть пространство для торга и индивидуальных скидок. Для застройщиков: открыто снижать цены мешает проектное финансирование — приходится давать непубличные уступки. Для рынка: разрыв между объявлениями и сделками — сигнал охлаждения спроса.

О чём умолчали

• в каких еще городах разрыв между ценами максимален;
• какие именно скидки дают застройщики;
• как это отражается на ценах на вторичном рынке.

📌 Главный вывод: С января по сентябрь 2026 года цены в объявлениях на новостройки выросли на 10,9%, а в реальных сделках — лишь на 5,3%. Разрыв достиг 15,2%, в Москве — 32,2%. Причина — высокие ставки по ипотеке и избыток нереализованного жилья. Застройщики не могут открыто снижать цены из-за проектного финансирования, поэтому дают индивидуальные скидки. Существенного удешевления в первой половине 2027 года не прогнозируется.

Мнение автора: Разрыв в 32% в Москве — это не просто статистика, а реальная возможность для покупателя сэкономить, если торговаться. Застройщики зажаты между необходимостью продавать и требованиями банков по проектному финансированию: открыто снизить цену нельзя, но индивидуальные скидки — можно. Для покупателей это означает, что заявленная цена — лишь отправная точка для переговоров. Главное — не стесняться спрашивать о скидках и сравнивать предложения. В первой половине 2027 года дешевле не станет: нужны снижение ключевой ставки и рост нераспроданного жилья, чтобы цены пошли вниз. Пока же рынок движется к модели скрытых скидок, и покупатель, готовый торговаться, оказывается в выигрыше.