ЗПИФы недвижимости: как заработать на коммерческой недвижимости без миллионных вложений

Недвижимость — один из самых понятных способов вложить деньги. Но не у всех есть несколько миллионов рублей на покупку квартиры, и не каждый готов заниматься поиском арендаторов и ремонтом. Альтернатива — закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы) недвижимости. Это коллективный способ инвестировать в жилую или коммерческую недвижимость.

Что такое ЗПИФ недвижимости

✨ Читайте также Минтруд рекомендовал бизнесу интегрировать сотрудников старше 50 лет. Как это поможет компаниям и работникам

→

ЗПИФ — это инструмент, который позволяет стать совладельцем крупных объектов недвижимости, вложив сумму в десятки и даже сотни раз меньше стоимости самого здания. Несколько тысяч инвесторов вместе покупают бизнес-центр, складской комплекс или торговый объект.

Управляющая компания направляет средства на приобретение недвижимости, управляет активами, сдаёт в аренду, при необходимости продаёт и покупает новые объекты. Инвестор может заработать на росте стоимости пая и получать регулярные выплаты.

Плюсы ЗПИФов

• Профессиональное управление. Не нужно искать арендаторов, заниматься ремонтом или решать юридические вопросы.

• Диверсификация. Во многих фондах несколько объектов. Если доходность одного снижается, это не обрушивает весь фонд.

• Низкий порог входа. В некоторые фонды можно войти с суммой от нескольких тысяч рублей.

• Регулирование ЦБ. Фонды находятся под надзором регулятора, управляющие компании имеют лицензии.

Минусы и риски

• Доходность не гарантирована. В отличие от банковского вклада, доход зависит от рынка и качества управления.

• Отсутствие страховки. Вложения в ЗПИФ не защищены системой страхования вкладов.

• Низкая ликвидность. Быстро выйти из инвестиции может быть сложно, особенно в первый год.

• Риск получить меньше вложенного. За последние пять лет были случаи, когда пайщики получали меньше, чем инвестировали.

Как выбрать ЗПИФ

Главный критерий — фонд должен быть в реестре ЦБ, а управляющая компания — иметь действующую лицензию. Актуальный реестр можно найти на сайте ЦБ.

Искать фонды лучше через лицензированных участников рынка — крупные банки, брокеров и управляющие компании.

Личный опыт

Автор попробовал вложиться в ЗПИФ на практике. Процесс оказался не слишком сложным: выбрал фонд в реестре ЦБ, открыл брокерский счёт в знакомом банке, купил паи. Но сразу после покупки паи немного подешевели — доходность на момент сделки составила -3%.

В целом, ЗПИФ недвижимости — это интересный инструмент для тех, кто готов к риску, хочет диверсифицировать портфель и не имеет крупной суммы для покупки объекта целиком. Но важно помнить: доход не гарантирован, а ликвидность ограничена.

Проверено экспертом

Людмила Белобородова

Автор и редактор

Актуально на: 23.07.2026