«Свежая» вторичка набирает обороты: почти каждая четвёртая ипотечная сделка — в домах не старше 10 лет

Аналитики Домклик изучили данные Сбера и выяснили, как менялся спрос на «свежую» вторичку, в каких регионах она популярна и чем типовая квартира в доме не старше 10 лет отличается от обычной квартиры на вторичном рынке. Готовые квартиры в домах, построенных не более 10 лет назад, — так называемая свежая вторичка — уверенно держат позиции на рынке. В 2026 году на такое жильё приходится почти четверть всех ипотечных сделок с покупкой готовых квартир. Ключевые факты о «свежей» вторичке:

• доля в ипотечных сделках в 2026 году — 22,9%
• в 2022 году — 23,8%, в 2025 году — также 23,8%
• лидеры: Ленинградская область (47,4%), Краснодарский край (45,8%), Тюменская область (37%)
• средняя стоимость — 5,9 млн рублей (на 1,2 млн дороже обычной вторички)
• средняя площадь — 41 кв. м (против 44,8 кв. м в старых домах)
• средний доход покупателя — 115,7 тыс. рублей (против 101,2 тыс.)

Как менялся спрос на «свежую» вторичку

С 2022 по август 2026 года доля «свежей» вторички в ипотечных сделках на готовые квартиры колебалась в диапазоне 20,6–23,8%. В 2022 году на квартиры в домах не старше 10 лет приходилось 23,8% ипотечных сделок с «вторичкой», в 2023 году — 22,5%. В 2024 году спрос просел до 20,6%: более высокая стоимость вторичного жилья, построенного не более 10 лет назад, в сочетании с заградительными ставками по рыночной ипотеке вынудила часть покупателей отложить покупку или выбрать более недорогие варианты. Тем не менее, уже в 2025 году доля «свежей» вторички вернулась к уровню 2022 года — 23,8%. В 2026 году показатель немного снизился до 22,9%, однако к концу года он может увеличиться при дальнейшем снижении ключевой ставки. Таким образом, сейчас на квартиры в домах не старше 10 лет приходится примерно каждая четвёртая ипотечная сделка на рынке готовых квартир.

Где «свежая» вторичка наиболее востребована

Доля «свежей» вторички коррелирует с объёмами строительства первичного жилья: сегодняшние новостройки через несколько лет «перетекают» на вторичный рынок и расширяют его предложение. Поэтому в регионах, которые много строят, свежие квартиры занимают и большую долю вторичного рынка. Топ-3 региона по доле «свежей» вторички:

• Ленинградская область — 47,4% (почти половина всех сделок)
• Краснодарский край — 45,8%
• Тюменская область — 37%

Другие регионы с высокой долей:

• Московская область — 30,9%
• Санкт-Петербург — 30,2%
• Воронежская область — 29,8%
• Ставропольский край — 28,3%
• Калининградская область и Москва — по 26,3%
• Ростовская область и Республика Саха (Якутия) — по 24%

В Москве доля «свежей» вторички составила 26,3% — ниже, чем в Подмосковье. Это связано со структурой столичного жилого фонда: в городе остаётся много старых домов — от «сталинок», «хрущёвок» и «брежневок» до домов 2000-х годов. У покупателей сохраняется интерес к такому жилью благодаря локации и цене, тогда как свежие квартиры на вторичном рынке могут быть заметно дороже.

Чем отличается «свежая» вторичка

Спрос на квартиры в домах не старше 10 лет в основном формируют клиенты, для которых важны современные стандарты проживания, качественные планировки и инфраструктура.

Параметр	«Свежая» вторичка	Обычная вторичка
Средняя стоимость	5,9 млн рублей	4,7 млн рублей
Средняя площадь	41 кв. м	44,8 кв. м
Средняя этажность дома	13 этажей	6 этажей
Первоначальный взнос	50%	45%
Средний возраст покупателя	39 лет	38 лет
Средний доход покупателя	115,7 тыс. рублей	101,2 тыс. рублей

Типовая квартира в доме, построенном не более 10 лет назад, стоит 5,9 млн рублей — на 1,2 млн рублей, или более чем на 25%, дороже обычной готовой квартиры (4,7 млн рублей). При этом площадь «свежих» квартир немного меньше: в среднем 41 кв. м против 44,8 кв. м у вторички в более старом фонде. Дома «свежей» вторички ощутимо выше: средняя этажность дома — 13 этажей против 6 у «обычного» дома на рынке готового жилья. Различаются и условия покупки: клиенты, приобретающие «свежую» вторичку, вносят чуть более крупный первоначальный взнос — в среднем 50% от стоимости квартиры по сравнению с 45% у покупателей обычной вторички. Типичный покупатель «свежей» вторички немного старше и располагает чуть более высоким доходом: 39 лет против 38, а средний ежемесячный доход — 115,7 тыс. рублей против 101,2 тыс. рублей.

Итог: «свежая» вторичка — стабильный сегмент рынка

На квартиры в домах не старше 10 лет приходится почти 25% всех ипотечных сделок на вторичном рынке. Лидерами по доле таких сделок стали Ленинградская область, Краснодарский край и Тюменская область. «Свежая» вторичка дороже обычной, но привлекает покупателей современными планировками и инфраструктурой. Спрос на неё остаётся стабильным на протяжении последних лет. Мнение автора (эксперта по недвижимости): «Свежая» вторичка — это компромисс между новостройкой и старым жильём. Вы получаете современные планировки, новые коммуникации и готовую инфраструктуру, но без рисков, связанных с покупкой жилья в строящемся доме. Этот сегмент особенно популярен в регионах с активным строительством — Ленинградская область, Краснодарский край, Тюменская область. Там новостройки быстро переходят в разряд вторичного жилья, и покупатели готовы платить за это. Если вы ищете ипотеку на вторичное жильё, сравните предложения разных банков на нашем сайте.