Верховный суд изменил правила: теперь просто «меня обманули» недостаточно для отмены сделки с недвижимостью

Президиум Верховного суда утвердил обзор судебной практики по сделкам с жильём, который кардинально меняет подход к оспариванию договоров купли-продажи. Поводом стала резонансная история с продажей квартиры певицы Ларисы Долиной, но теперь эти правила будут работать для всех.

Суть изменений: ссылка на обман продавца третьими лицами больше не является автоматическим основанием для признания сделки недействительной. Суд обязан оценивать поведение обеих сторон, а не только жалобы продавца.

Что именно меняется

✨ Читайте также Альфа-Банк и Рег. ру запустили партнёрство: 15 000 бонусных рублей на создание сайта и хостинг при открытии счёта

→

Суд будет проверять:

• соответствовала ли цена рыночной;

• как проводились расчёты и куда ушли деньги;

• участвовали ли посредники;

• были ли признаки странного поведения продавца;

• знал ли покупатель об обмане или должен был его заметить.

Если продавец утверждает, что думал, будто помогает спецслужбам, суд должен отделить мотив продажи от юридического содержания договора. Заблуждение относительно мотива сделки само по себе недостаточно для отмены договора.

Как это работает на практике

Продавец мог ошибаться в причинах, по которым решил продать жильё, и при этом понимал, что подписывает договор, получает деньги и передаёт квартиру. Это не означает автоматического отказа продавцам. Но если покупатель знал об обмане или должен был его увидеть — сделка может быть признана недействительной.

Признаки недобросовестности покупателя:

• заметно заниженная цена;

• спешка при оформлении;

• перевод денег третьим лицам;

• подозрительные посредники;

• явные признаки давления на продавца.

Состояние продавца тоже проверят

Для отмены договора по причине неспособности понимать значение своих действий нужны медицинские данные, свидетельские показания и экспертиза. Важен именно период подписания договора. Если сторона уклоняется от исследования психического состояния, суд может отказать в иске.

Что будет после отмены сделки

При признании договора недействительным применяется двусторонний возврат: квартира возвращается продавцу, деньги — покупателю. Это исключает ситуацию, когда одна сторона получает жильё назад, а вторая остаётся без квартиры и без выплаченной суммы.

Споры с бывшими супругами и банкротство

Обзор также касается споров с бывшими супругами и банкротством. При продаже жилья, связанного с бывшим браком, суд проверяет, знал ли покупатель об отсутствии согласия второго собственника. При дарении квартиры должником оценивается, была ли цель вывести имущество от кредиторов.

Что говорят эксперты

Сергей Гаврилов, председатель Комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям:

«На практике обзор усилит требования к доказательствам. Продавцам придётся показывать не только факт обмана, но и юридически значимые обстоятельства. Покупателям придётся подтверждать добросовестность сделки через цену, расчёты, проверку продавца и отсутствие подозрительных признаков».

Моё мнение

Это серьёзное изменение, которое делает рынок недвижимости более предсказуемым. Раньше достаточно было заявить о мошенничестве, и сделка могла быть признана недействительной. Теперь суды будут требовать доказательств, а не эмоциональных заявлений.

Для продавцов это означает, что нужно быть внимательнее при подписании документов. Просто сказать «меня обманули» больше не сработает. Нужно будет доказывать, что покупатель был в сговоре с мошенниками или знал о нарушениях.

Для покупателей — это защита. Добросовестный покупатель, который заплатил рыночную цену и проверил документы, не потеряет квартиру из-за того, что продавец «передумал».

Однако есть риск, что пострадают действительно обманутые люди. Если мошенники использовали сложную схему, доказать участие покупателя может быть сложно. Но в целом, новый подход выглядит более справедливым и взвешенным. 

Проверено экспертом

Людмила Белобородова

Автор и редактор

Актуально на: 03.07.2026