Вторичка оживает: ставки снижаются, одобрений больше, цены поползут вверх
Рынок вторичного жилья, замёрзший при ипотечных ставках под 26%, наконец оттаял. Снижение ключевой ставки и адаптация покупателей привели к тому, что банки стали чаще одобрять заявки, сделки ускорились, а продавцы постепенно возвращают квартиры из аренды обратно в продажу. Правда, у этого оживления есть и обратная сторона — цены снова начинают расти.
Ставка падает, одобрений больше
В апреле банки одобряли 49,7% заявок на вторичку против 40,7% год назад. В мае показатель немного скорректировался до 47,7%, но тренд остаётся устойчивым. Главная причина — снижение ставок. Средневзвешенная ипотека на вторичку сейчас составляет 18,36% против 26,69% год назад.
Люди, которые раньше не проходили по платежеспособности, теперь могут оформить кредит. Это не массовое возвращение «нулевых», но уверенное оживление.
Драйвер роста — рыночная ипотека
В мае 2025 года на рыночную ипотеку (которая идёт в основном на вторичку) приходилось лишь 22% выдач. В мае 2026-го — уже 45,7%. Доля ипотеки именно на готовое жильё выросла с 12 до 38%.
По количеству ипотечных кредитов май-2026 показал плюс 24% (79 тыс. сделок), по объёму — плюс 15% (332 млрд рублей). Рост скромный, но важен сам факт: рынок перестал падать.
Сделки ускорились
Срок между одобрением кредита и покупкой жилья сократился с 22 дней до 17. Эксперты объясняют это и снижением ставок, и техническими причинами: большой выбор квартир (накопился за время затишья), цифровизация процессов (выписки из ЕГРН, электронные сделки), а также меньшая загрузка менеджеров, которые не «тонут» в потоке клиентов.
Продавцы возвращаются
Доходность долгосрочной аренды упала с 6,8% до 5,8% годовых. Одновременно предложение арендного жилья выросло на десятки процентов. Собственники, которые раньше сдавали квартиры, потому что не могли продать по хорошей цене, теперь видят спрос и возвращают объекты на рынок продажи.
Цены поползут вверх
Прогнозы осторожные: рост в пределах инфляции (5–8% годовых) без резких скачков — при условии дальнейшего снижения ключевой ставки. Средняя цена предложения на вторичке сейчас в диапазоне 120–135 тыс. рублей за квадратный метр. В апреле рост составил около 0,8% за месяц.
Моё мнение
Вторичка оживает, но не бурлит. Ставки снизились с 26% до 18%, но для многих 18% — всё ещё дорого. Банки одобряют чаще, но требования к первоначальному взносу (от 20% и выше) остаются.
Ситуация напоминает медленный разогрев: рынок пробует «вкус» сделок, продавцы тестируют цены. Если ключевую ставку снизят ещё, активность вырастет. Если заморозят или вернут наверх — вторичка снова встанет.
Покупателям сейчас, возможно, стоит присмотреться: выбор квартир большой, продавцы ещё не взвинтили цены до потолка. Продавцам — не ждать «золотого дождя», а быть готовыми торговаться. Рынок проснулся, но до полноценной активности 2021–2022 годов всё ещё далеко. 😌🏠📈
