Ипотека для иностранцев в России: что, где и кто покупает

Как и россияне, иностранные граждане могут приобрести недвижимость в России в ипотеку. Аналитики Домклик выяснили, какое жильё наиболее востребовано среди нерезидентов, какие регионы пользуются популярностью и составили портрет заёмщика-иностранца. Анализ охватил ипотечные сделки Сбера с 1 января 2023 года по 1 сентября 2026 года.

Что покупают иностранцы

Самый востребованный у иностранцев тип недвижимости — готовое жильё в многоквартирных домах (МКД). За последние 3,5 года на эту категорию пришлось более 90% ипотечных сделок.

• Квартиры в новостройках — лишь 6,6% от общего числа кредитов;
• Загородная недвижимость, включая готовые дома и объекты ИЖС, — 3,1%.

Столь высокая доля вторичной недвижимости связана прежде всего с тем, что ни на одну из категорий иностранных граждан не распространяются льготные ипотечные программы, позволяющие приобретать первичную недвижимость по сниженной ставке. Однако в 2026 году распределение изменилось:

• доля новостроек выросла до 13,2%;
• доля загородной недвижимости снизилась до 1,6%.

Свою роль сыграло понижение ключевой ставки, сделавшее кредиты на первичную недвижимость доступнее.

Метраж и структура покупок

Медианная площадь квартир, покупаемых иностранцами, составила 44 квадратных метра — это сопоставимо с площадью объектов, приобретаемых россиянами. Однако структура покупок различается:

• иностранцы реже берут в ипотеку однокомнатные квартиры — 34,2% сделок против 39,6% у россиян;
• выше доля покупок двухкомнатных — 43,4% против 38,7%;
• выше доля покупок трёхкомнатных — 20,1% против 18,8%.

Таким образом, иностранцы чаще выбирают более просторное жильё, чем россияне. Это может быть связано с тем, что среди нерезидентов больше семей или людей, планирующих жить в России долгосрочно.

Где покупают: регионы-лидеры

Центрами притяжения для иностранных граждан стали центральные регионы России и столичные агломерации. Самые популярные регионы для покупки недвижимости в ипотеку:

• Московская область — 22,8% сделок;
• Санкт-Петербург — 8,7%;
• Москва — 7%;
• Свердловская область — 6,8%;
• Ленинградская область — 5,7%.

Нерезиденты чаще выбирали Московскую область из-за близости к столице и относительно доступных цен. При этом сразу семь субъектов с городами-миллионниками не вошли даже в топ-20. Иностранцы чаще выбирали покупку жилья в ипотеку в:

• Калужской области — 5,6%;
• Рязанской области — 2,7%.

Чем в:

• Нижегородской области — 1,1%;
• Краснодарском крае — 0,7%.

Это интересный момент: Краснодарский край, популярный у россиян как курортный и южный регион, у иностранцев не входит в число лидеров. Возможно, это связано с тем, что нерезиденты ориентируются на деловые и экономические центры, а не на курортные зоны.

Портрет заёмщика-иностранца

Пол. Среди иностранных ипотечных заёмщиков большинство — мужчины: 71,4% сделок. Среди россиян распределение практически равное, с небольшим перевесом женщин — они взяли 53% кредитов за последние 3,5 года. Возраст. Среди иностранцев самая массовая возрастная группа — люди в возрасте от 26 до 35 лет (40,1% сделок). У россиян — от 36 до 45 лет (40,9% сделок). Доли самых молодых заёмщиков (18–25 лет) и людей в возрасте 46–55 лет у иностранцев и россиян практически совпадают. Однако среди граждан России больше заёмщиков в возрасте более 55 лет — 6,1%, тогда как среди нерезидентов на эту возрастную группу приходится только 3,1% сделок. Таким образом, типичный иностранный заёмщик — это мужчина 26–35 лет, который берёт ипотеку на готовое жильё в многоквартирном доме в Московской области. Он чаще выбирает двухкомнатную квартиру площадью около 44 кв. метров.

Кому и чем это важно

Для иностранных граждан:

• ипотека доступна, но льготных программ для нерезидентов нет — ставки выше;
• готовое жильё — основной выбор, так как не требует ожидания и подходит для быстрого заселения;
• Московская область — оптимальный регион по соотношению цена/близость к столице.

Для рынка недвижимости:

• иностранцы формируют стабильный спрос на вторичное жильё в центральных регионах;
• рост доли новостроек в 2026 году — сигнал, что снижение ставок делает первичку доступнее;
• понимание портрета заёмщика-иностранца помогает банкам и застройщикам адаптировать предложения.

Для банков:

• иностранные заёмщики — отдельная категория с особыми требованиями и рисками;
• большинство — мужчины 26–35 лет, что может учитываться в маркетинге;
• отсутствие льгот для нерезидентов означает более высокие ставки, но и более высокую доходность.

Для регионов:

• Московская область, Санкт-Петербург, Свердловская область — лидеры по привлечению иностранных покупателей;
• регионы, не попавшие в топ-20, могут задуматься о стимулах для привлечения нерезидентов.

Как к этому шли

Иностранцы могут покупать недвижимость в России, но условия для них отличаются от условий для граждан. Главное ограничение — отсутствие доступа к льготным ипотечным программам (семейная, дальневосточная, IT-ипотека и другие). Поэтому ставки для нерезидентов выше, а выбор чаще падает на готовое жильё, которое можно сразу использовать. За последние 3,5 года рынок ипотеки для иностранцев оставался стабильным: более 90% сделок — вторичное жильё в МКД. Однако в 2026 году ситуация начала меняться: снижение ключевой ставки сделало новостройки более доступными, и их доля выросла до 13,2%.

О чём умолчали

В исследовании не раскрываются:

• гражданство заёмщиков — из каких стран чаще всего приезжают покупатели;
• средняя сумма кредита и первоначального взноса у иностранцев;
• ставки по ипотеке для нерезидентов — насколько они выше, чем для россиян;
• уровень одобрения заявок — насколько сложно иностранцу получить ипотеку;
• цели покупки — для проживания, инвестиций или сдачи в аренду.

Вопросы, которые возникают сразу

1. Могут ли иностранцы получить льготную ипотеку в России? Нет, ни одна из льготных программ не распространяется на иностранных граждан. Они могут взять только рыночную ипотеку, ставки по которой выше. 2. Почему иностранцы выбирают готовое жильё? Потому что его можно сразу использовать — не нужно ждать сдачи дома. Кроме того, льгот на первичку для нерезидентов нет, поэтому разница в ставках между новостройкой и вторичкой не так велика. 3. Почему Московская область популярнее Москвы? Из-за близости к столице и более доступных цен. Иностранцы могут работать в Москве, но жить в области, экономя на стоимости жилья. 4. Изменится ли ситуация в будущем? Если ключевая ставка продолжит снижаться, доля новостроек может расти. Если появятся льготные программы для иностранцев (что маловероятно), структура покупок может измениться.

Куда всё идёт

Тренд на рост доли новостроек в ипотеке для иностранцев, вероятно, продолжится, если ставки будут снижаться. В перспективе можно ожидать:

• дальнейшего роста доли первички — по мере снижения ставок;
• сохранения популярности Московской области и столичных агломераций;
• роста интереса к регионам с доступными ценами — Калужская, Рязанская области;
• увеличения числа заёмщиков в возрасте 26–35 лет — это самая активная группа.

Однако многое будет зависеть от экономической ситуации, ставок и миграционной политики.

Плюсы, вопросы и тревожные звоночки

🟢 Что явно в плюс:

• иностранцы могут брать ипотеку в России — рынок открыт;
• более 90% сделок — готовое жильё, что говорит о практичном подходе;
• рост доли новостроек в 2026 году — позитивный сигнал для застройщиков;
• иностранцы чаще выбирают двух- и трёхкомнатные квартиры — более просторное жильё.

🟡 Что вызывает вопросы:

• гражданство заёмщиков не раскрыто — неясно, из каких стран приезжают покупатели;
• ставки и суммы кредитов для нерезидентов не опубликованы;
• уровень одобрения заявок не сообщается;
• цели покупки (проживание, инвестиции) не детализированы.

🔴 Что может стать проблемой:

• отсутствие льгот для иностранцев делает ипотеку менее доступной;
• высокие ставки могут ограничивать спрос;
• если экономическая ситуация ухудшится, иностранные заёмщики могут столкнуться с трудностями;
• регионы, не попавшие в топ-20, могут терять потенциальных покупателей.

Практический вывод

Для иностранных граждан, планирующих покупку жилья в России:

• готовое жильё — самый доступный вариант, так как льгот на первичку нет;
• Московская область — оптимальный регион по соотношению цена/близость к столице;
• учитывайте, что ставки для нерезидентов выше, чем для россиян;
• рассмотрите двухкомнатные квартиры — иностранцы чаще выбирают именно их.

Для банков:

• иностранные заёмщики — отдельная категория, требующая особого подхода;
• портрет заёмщика (мужчина 26–35 лет) может учитываться в маркетинге;
• отсутствие льгот означает более высокие ставки, но и более высокую доходность.

📌 Главный вывод: Иностранцы активно берут ипотеку в России, но льготные программы на них не распространяются. Более 90% сделок — готовое жильё в МКД, хотя в 2026 году доля новостроек выросла до 13,2%. Лидер по регионам — Московская область (22,8%), далее Санкт-Петербург (8,7%) и Москва (7%). Типичный заёмщик-иностранец — мужчина 26–35 лет, покупающий двухкомнатную квартиру площадью около 44 кв. метров.

Мнение автора: Исследование Домклик показывает, что иностранцы — заметная категория на российском рынке ипотеки. Их предпочтения логичны: готовое жильё, которое можно сразу использовать, и регионы с доступными ценами, но близкие к экономическим центрам. Московская область — идеальный выбор: работа в Москве, жизнь в области, экономия на стоимости жилья. Интересно, что иностранцы чаще выбирают двух- и трёхкомнатные квартиры, чем россияне. Это может говорить о том, что среди нерезидентов больше семей или людей, планирующих долгосрочное проживание. Портрет заёмщика — мужчина 26–35 лет — тоже показателен: это активная, трудоспособная возрастная группа. Однако есть и тревожные моменты. Отсутствие льгот для иностранцев делает ипотеку менее доступной, а высокие ставки могут ограничивать спрос. Кроме того, если экономическая ситуация ухудшится, иностранные заёмщики могут столкнуться с трудностями. В целом, рынок ипотеки для иностранцев — это ниша, которая развивается, но пока не является массовой. Если ставки продолжат снижаться, доля новостроек может расти, а география покупок — расширяться. Но для этого нужны стабильные экономические условия и понятные правила для нерезидентов. Пока же иностранцы предпочитают вторичку и столичные агломерации — и это рациональный выбор.