Эскроу счет для бизнеса — что это

Эскроу-счет — один из самых надежных и прозрачных инструментов в сделках, особенно в строительстве и при покупке недвижимости. Он используется как гарантия для обеих сторон: покупатель переводит деньги на специальный счет, а продавец получает их только после выполнения условий сделки. Что такое эскроу-счет для бизнеса? Как он работает? Кому и зачем нужен? И какие риски есть? В этой статье мы подробно разберем все аспекты эскроу-счетов для предпринимателей.

Ранее мы уже разобрали накопительный счет для бизнеса. Теперь рассмотрим эскроу-счет.

Что такое эскроу-счет простыми словами

Эскроу-счет — это специальный банковский счет, на который покупатель переводит деньги, но продавец получает их только после выполнения определенных условий (например, регистрации права собственности или сдачи объекта строительства). Банк выступает как гарант: он хранит деньги и переводит их продавцу только после того, как обе стороны подтвердят выполнение обязательств.

Простыми словами: вы кладете деньги в «сейф» (банк), а ключ от него получает продавец, только когда выполнит все свои обязательства по сделке. Если продавец не выполняет условия, деньги возвращаются покупателю.

Как работает эскроу-счет

Механика работы эскроу-счета проста и прозрачна.

1. Договор. Стороны (покупатель и продавец) заключают договор, в котором прописывают условия, при которых деньги будут переведены продавцу.
2. Открытие счета. Покупатель открывает эскроу-счет в банке и переводит на него деньги.
3. Блокировка средств. Банк блокирует деньги на счете до выполнения условий.
4. Выполнение условий. Продавец выполняет свои обязательства (например, регистрирует право собственности или сдает объект).
5. Перевод денег. Стороны подтверждают выполнение условий, и банк переводит деньги продавцу.
6. Если условия не выполнены. Деньги возвращаются покупателю.

Банк не имеет права использовать деньги эскроу-счета в своих операциях — они хранятся отдельно и защищены от рисков банка.

Для чего используется эскроу-счет в бизнесе

Эскроу-счет применяется в нескольких сферах.

1. Строительство и покупка недвижимости

Это самая частая область применения. С 2019 года в России при покупке квартиры в новостройке деньги покупателя обязательно проходят через эскроу-счет. Застройщик получает деньги только после сдачи дома и регистрации права собственности покупателя.

2. Крупные сделки между юридическими лицами

При покупке бизнеса, оборудования, недвижимости или других крупных активов эскроу-счет гарантирует, что продавец получит деньги только после передачи товара или оформления документов.

3. Международные сделки

При работе с иностранными контрагентами эскроу-счет снижает риски недобросовестности.

4. Судебные и обеспечительные платежи

Эскроу-счет может использоваться для обеспечения обязательств по судебным решениям или в качестве гарантийного депозита.

Плюсы и минусы эскроу-счета для бизнеса

Как и любой инструмент, эскроу-счет имеет преимущества и недостатки.

Плюсы

• Безопасность. Деньги защищены от недобросовестного продавца. Покупатель не потеряет деньги, если продавец не выполнит условия.
• Прозрачность. Все условия сделки четко прописаны, банк выступает независимым гарантом.
• Простота. Процесс открытия и использования эскроу-счета стандартизирован.
• Защита от банкротства банка. Деньги на эскроу-счете не являются собственностью банка, поэтому при отзыве лицензии они сохраняются.

Минусы

• Платное обслуживание. Банк берет комиссию за открытие и ведение эскроу-счета.
• Ограниченный доступ. Деньги блокируются до выполнения условий — нельзя использовать их в обороте.
• Сложность при изменении условий. Если стороны хотят изменить условия сделки, нужно перезаключать договор и корректировать условия счета.

Кому нужен эскроу-счет

Эскроу-счет полезен в следующих случаях:

• Покупателю — для защиты от недобросовестного продавца.
• Продавцу — для гарантии того, что покупатель имеет деньги и готов их перевести после выполнения условий.
• Банку — как независимому гаранту, который получает комиссию за услугу.

Как открыть эскроу-счет для бизнеса

Процесс открытия эскроу-счета стандартный.

1. Выберите банк. Не все банки предлагают эскроу-счета для бизнеса. Уточните наличие услуги.
2. Заключите договор с контрагентом. В договоре пропишите условия, при которых деньги будут переведены.
3. Подайте заявку. Обратитесь в банк с заявлением на открытие эскроу-счета. Приложите договор с контрагентом.
4. Подпишите договор. Банк предоставит договор на открытие и обслуживание эскроу-счета.
5. Переведите деньги. Пополните эскроу-счет на сумму сделки.
6. Дождитесь выполнения условий. После выполнения всех условий банк переведет деньги продавцу.

Что говорит закон об эскроу-счете

Эскроу-счета регулируются Гражданским кодексом РФ и специальными законами.

• ГК РФ (ст. 860.7–860.10) — регулирует договор условного депонирования (эскроу).
• ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве» — обязывает застройщиков использовать эскроу-счета при продаже квартир в новостройках.
• Инструкция Банка России № 153-И — порядок открытия и ведения эскроу-счетов.

Важно: эскроу-счет не является расчетным счетом, и на него не распространяются правила о блокировке по ФЗ-115 (за исключением случаев, если есть подозрения в отмывании доходов).

Частые вопросы об эскроу-счете

Может ли банк использовать деньги с эскроу-счета?

Нет. Деньги на эскроу-счете не являются собственностью банка и не могут использоваться в его операциях.

Что будет, если банк обанкротится?

Деньги на эскроу-счете защищены и не входят в конкурсную массу. Они будут возвращены владельцу.

Можно ли снять деньги с эскроу-счета досрочно?

Только при отказе от сделки или если условия не выполнены. В этом случае деньги возвращаются покупателю.

Сколько стоит открытие эскроу-счета?

Зависит от банка. Обычно есть комиссия за открытие и за ведение счета (фиксированная сумма или процент).

Нужен ли эскроу-счет при покупке квартиры у застройщика?

Да, это обязательное требование закона с 2019 года.

Коротко о главном

• Эскроу-счет — это гарантийный счет, на котором деньги хранятся до выполнения условий сделки.
• Зачем нужен: для защиты покупателя и продавца в крупных сделках (недвижимость, бизнес, оборудование).
• Как работает: покупатель переводит деньги → банк блокирует их → после выполнения условий → деньги переходят продавцу.
• Плюсы: безопасность, прозрачность, защита от банкротства банка.
• Минусы: плата за обслуживание, блокировка денег до завершения сделки.
• Закон: ГК РФ (ст. 860.7–860.10), ФЗ-214.
• Главное правило: используйте эскроу-счет в крупных сделках, чтобы защитить себя от рисков.

Проверено экспертом

Дмитрий Белобородов

Главный редактор и автор

Актуально на: 30.07.2026