Как легально сдавать квартиру и не попасть на штрафы: все варианты

Сдача жилья в аренду — один из самых популярных способов пассивного дохода. Но у многих собственников возникает вопрос: как платить налоги и не нарушить закон? Налоговые органы напоминают: доход признаётся даже при устной договорённости. Если вы сдаёте квартиру и получаете деньги, вы обязаны отчитаться.

Разберём четыре легальных способа.

1. НДФЛ без регистрации (13%)

✨ Читайте также МВФ сохранил прогноз для России. Мировая экономика растёт вопреки войне и технологическому буму

→

Если вы не регистрируетесь как ИП или самозанятый, вы платите налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13% от полученной суммы.

Что нужно сделать:

• подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за отчётным;

• уплатить налог до 15 июля.

Если квартиру снимает организация, она обязана выступить налоговым агентом — удержать налог и перечислить его в бюджет.

Этот вариант подходит тем, кто сдаёт одну квартиру эпизодически и не планирует расширять бизнес.

2. Самозанятость (НПД): 4% или 6%

Зарегистрируйтесь как самозанятый (плательщик налога на профессиональный доход). Ставка зависит от арендатора:

• 4% — если сдаёте физическому лицу;

• 6% — если юридическому лицу.

Плюсы: не нужно подавать декларацию, налог рассчитывается автоматически в приложении «Мой налог». Уплачивать его нужно ежемесячно до 25-го числа.

Этот режим удобен для тех, кто сдаёт одну-две квартиры и не хочет возиться с отчётностью.

3. ИП на УСН (6% или 15%)

Если вы зарегистрированы как индивидуальный предприниматель и применяете упрощённую систему налогообложения:

• 6% — с доходов (если объект «доходы»);

• 15% — с разницы между доходами и расходами (если объект «доходы минус расходы»).

Плюсы: можно учитывать расходы (ремонт, коммунальные услуги, налоги на имущество). Минусы: нужно вести учёт и сдавать декларацию раз в год.

Подходит для тех, кто сдаёт несколько объектов или планирует развивать бизнес.

4. Патентная система (ПСН)

При ПСН налог платится с фиксированной стоимости патента. Размер зависит от региона, площади и местоположения квартиры.

Плюсы: не нужно сдавать декларацию, налог известен заранее. Минусы: патент действует только на определённый срок (до года) и не всегда выгоден при невысоком доходе.

Что грозит за сокрытие дохода

Налоговая обращает внимание: систематическая сдача нескольких объектов без регистрации ИП может быть расценена как незаконное предпринимательство. Это грозит:

• административным штрафом (до 2 000 рублей);

• доначислением налогов и пеней;

• в особо крупных случаях — уголовной ответственностью.

Плюсы легализации

Своевременный выбор налогового режима и уплата налогов дают:

• защиту от штрафов;

• трудовой стаж (для ИП — страховые взносы);

• возможность подтвердить доход при получении кредита или оформлении визы.

Моё мнение

Самый простой и безопасный способ для большинства арендодателей — самозанятость. Регистрация занимает 5 минут, налог рассчитывается автоматически, ставка 4–6% — ниже, чем НДФЛ. При этом вы получаете официальный доход, который можно подтвердить.

Если вы сдаёте 2–3 квартиры и несёте значительные расходы (ремонт, коммунальные услуги), стоит рассмотреть ИП на УСН «доходы минус расходы». Это снизит налоговую базу.

Патент и НДФЛ — более сложные или менее выгодные варианты для большинства.

Главное — не тяните с легализацией. Если вы уже сдаёте квартиру и не платите налоги, лучше сделать это сейчас, чем ждать проверки. Штрафы и пени могут перекрыть всю выгоду. 

Проверено экспертом

Людмила Белобородова

Автор и редактор

Актуально на: 30.07.2026