ВКонтакте
Одноклассники
ТелеграмОценка недвижимости для ипотеки — как проходит и сколько стоит
Вы нашли квартиру. Банк сказал: «Нужна оценка». Что это такое? Зачем она нужна? Кто проводит? И сколько стоит? В этом материале разберем, что такое оценка для ипотеки, как проходит оценка недвижимости для ипотеки, сколько это стоит и что делать с результатом. Если вы хотите разобраться в страховке ипотеки, сначала прочитайте наш гид — страхование ипотеки — обязательно ли и как оформить. Здесь же мы сфокусируемся на оценке.
Что такое оценка недвижимости для ипотеки
Оценка для ипотеки — это определение рыночной стоимости квартиры или дома. Банк должен знать, сколько реально стоит залог. Если вы перестанете платить, банк продаст квартиру. Ему важно, чтобы вырученных денег хватило на погашение долга.
Оценка недвижимости для ипотеки проводится независимым оценщиком — лицензированной компанией или частным специалистом. Результат — отчет об оценке.
Банк не может принять вашу оценку «на глаз». Ему нужен документ от профессионала.
Зачем нужна оценка при ипотеке
У оценки три задачи:
1. Банк определяет максимальную сумму кредита. Обычно банк дает не более 80–90% от оценочной стоимости. Если квартира стоит 10 млн ₽ по оценке, банк даст не более 8–9 млн ₽, даже если продавец просит 11 млн ₽.
Пример: вы договорились с продавцом на 11 млн ₽. Оценщик определил рыночную стоимость 9,5 млн ₽. Банк даст не более 8,5 млн ₽ (90% от 9,5 млн). Вам придется увеличить первоначальный взнос на 2,5 млн ₽ (11 млн − 8,5 млн). Или искать другую квартиру.
2. Банк проверяет, не завышена ли цена. Продавец может завысить цену, чтобы вы взяли больший кредит. Оценка защищает банк от переплаты.
3. Оценка нужна для страховки. Страховая компания будет страховать квартиру на сумму, указанную в отчете об оценке.
Как проходит оценка недвижимости для ипотеки
Процесс оценки состоит из нескольких этапов.
Шаг 1. Вы или банк выбираете оценочную компанию. Банк имеет право требовать, чтобы оценщик был из списка аккредитованных компаний. Если вы выберете «левую» компанию, банк не примет отчет. Уточните список в банке заранее.
Шаг 2. Оценщик осматривает квартиру. Оценщик приезжает на объект. Фотографирует комнаты, кухню, санузел, окна, входную дверь. Проверяет состояние: свежий ремонт или «бабушкин вариант», хорошая планировка или «ломаная». Замеряет площадь (сверяет с документами).
Осмотр занимает 20–40 минут. Вы можете присутствовать.
Шаг 3. Оценщик анализирует рынок. Он смотрит, сколько стоят похожие квартиры в этом же районе. Учитывает: расположение (рядом метро, парк, школа), этаж, состояние, год постройки, тип дома.
Шаг 4. Оценщик готовит отчет. Отчет включает: фотографии, характеристики квартиры, анализ рынка, расчет рыночной стоимости. Обычно готовится 1–3 дня.
Шаг 5. Вы получаете отчет. Отчет предоставляется в электронном или бумажном виде. Вы передаете его в банк.
Сколько стоит оценка для ипотеки
Стоимость оценки зависит от города, типа недвижимости и компании.
Примерные цены на оценку квартиры:
- Москва, Санкт-Петербург — 3 000–6 000 ₽.
- Крупные города (миллионники) — 2 500–4 500 ₽.
- Небольшие города — 2 000–3 500 ₽.
- Оценка дома с участком — 5 000–10 000 ₽ (сложнее).
- Оценка коммерческой недвижимости — 10 000–30 000 ₽.
Кто платит за оценку? Заемщик. Вы заказываете оценку за свой счет. Банк не компенсирует. Это ваши расходы на ипотеку.
Можно ли сэкономить? Сравните цены в 2–3 компаниях из списка банка. Разница может быть 1 000–2 000 ₽. Но не гонитесь за самым дешевым — дешевые оценщики могут занизить стоимость, и банк уменьшит сумму кредита.
Что делать, если оценка ниже цены покупки
Ситуация: вы договорились с продавцом на 10 млн ₽, а оценщик дал 8,5 млн ₽. Банк даст кредит только из расчета 80–90% от оценочной стоимости (например, 7,5 млн ₽). Вам нужно будет доплатить продавцу 2,5 млн ₽ из своих денег (разницу между ценой покупки и кредитом).
Что можно сделать:
- Попросить продавца снизить цену до оценочной (8,5 млн ₽). Если продавец согласен — проблема решена.
- Заказать оценку в другой компании из списка банка. Другой оценщик может дать более высокую стоимость. Но разница редко превышает 5–10%.
- Доплатить разницу из своих средств. Если есть деньги — нет проблем. Если нет — искать другую квартиру.
- Предложить банку снизить первоначальный взнос. Вместо 20% попросить 15%. Но это маловероятно.
Важно: не пытайтесь договориться с оценщиком о завышении цены. Это незаконно. Если банк узнает, откажет в кредите, а вас внесут в черный список.
Кто проводит оценку для ипотеки — требования банка
Банк обычно требует, чтобы оценщик:
- Был аккредитован при банке (состоял в списке партнеров). Уточните список на сайте банка или в отделении.
- Имел действующее свидетельство СРО (саморегулируемой организации оценщиков).
- Заключил договор страхования ответственности.
Если оценщик не соответствует требованиям, банк не примет отчет. Выброшенные деньги. Уточняйте заранее.
Самые популярные оценочные компании в России:
- Центр независимой экспертизы (ЦНЭ).
- АБН-Консалт.
- Международный центр оценки (МЦО).
- Русский аппрайзер.
- АКГ «Деловой профиль».
Но главное — не название, а наличие в списке вашего банка.
Что такое залог банку ипотека
Фраза «залог банку ипотека» означает, что квартира, которую вы покупаете, становится залогом по ипотечному кредиту. Залог — это гарантия для банка: если вы перестанете платить, банк заберет квартиру и продаст ее.
Оценка как раз и нужна, чтобы определить, сколько эта квартира стоит. Банк будет ориентироваться на эту сумму при продаже залога.
Ключевые моменты:
- Залог возникает с момента регистрации ипотеки в Росреестре.
- Продать, подарить, обменять квартиру без согласия банка нельзя.
- После полного погашения кредита залог снимается — вы получаете выписку из ЕГРН без обременения.
Как подготовить квартиру к оценке
Чтобы оценщик не занизил стоимость, подготовьтесь:
- Уберите беспорядок. Чистая квартира визуально дороже.
- Сделайте мелкий ремонт. Замените перегоревшие лампочки, прибейте плинтус, замажьте трещины. Это окупится.
- Подготовьте документы. Покажите оценщику: правоустанавливающие документы, план квартиры, кадастровый паспорт.
- Расскажите о плюсах. Хороший район, близко метро, рядом парк, новый ремонт. Не молчите.
- Не врите. Не скрывайте недостатки — оценщик их увидит. Лучше честно скажите, где что подтекает.
Срок действия оценки для ипотеки
Отчет об оценке действителен от 2 до 6 месяцев. Зависит от банка. Обычно — 6 месяцев. Если вы не успели оформить ипотеку за это время, придется делать оценку заново (и платить снова).
Рынок недвижимости меняется быстро. Старый отчет не отражает реальную стоимость. Поэтому банки ограничивают срок действия.
Часто задаваемые вопросы об оценке для ипотеки
— Можно ли использовать оценку, которую сделал продавец?
Нет. Оценку для банка заказывает покупатель (заемщик) и на свое имя. Отчет, заказанный продавцом, банк не примет — конфликт интересов.
— Что делать, если оценка занижена?
Заказать оценку в другой компании или просить продавца снизить цену. Если продавец не согласен — доплачивать разницу или искать другую квартиру.
— Нужна ли оценка для новостройки?
Да, если банк не имеет своей утвержденной стоимости по этому дому. Для новостроек оценка часто проще — оценщик может использовать данные застройщика. Но отчет нужен.
— Сколько времени делают оценку?
Осмотр — 20–40 минут. Подготовка отчета — 1–3 дня. Итого 1–4 дня.
— Может ли банк провести оценку сам?
Нет, у банка нет лицензии оценщика. Банк выбирает оценщика из своего списка, но платите вы. Банк не проводит оценку своими силами.
Коротко о главном
- Оценка для ипотеки — определение рыночной стоимости квартиры. Нужна банку, чтобы понять, сколько можно дать в кредит.
- Оценка недвижимости для ипотеки проводится независимым оценщиком из списка банка. Стоимость — 2 000–6 000 ₽ за квартиру.
- Отчет действителен до 6 месяцев. Потом нужно переоценивать.
- Если оценка ниже цены покупки, банк даст меньше. Придется доплачивать или договариваться с продавцом.
- Залог банку ипотека означает, что квартира находится в залоге у банка до полного погашения кредита.
Оценка — небольшая трата (2 000–6 000 ₽) по сравнению со стоимостью квартиры. Не экономьте на ней. Выберите аккредитованного оценщика, подготовьте квартиру и получите отчет. Это один из шагов к своей квартире.
