Рынок льготной ипотеки ждёт перезагрузка. Базовая ипотека возвращается

Рынок льготных программ ожидает перезагрузка, а не отмена. При этом интерес к базовой ипотеке продолжит расти в 2026 году. Такими прогнозами поделился директор департамента «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи на Domclick Digital Day в Самаре.

Цены на жильё: первичка и вторичка

✨ Читайте также С 1 сентября — единые правила приёмки работ по ремонту и содержанию домов. Что изменится для жильцов

→

В мае 2026 года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке составила 189,5 тыс. рублей, на вторичном — 125,8 тыс. рублей. Темп роста цен в обоих сегментах примерно одинаков: новостройки за год подорожали на 9,5%, готовые квартиры — на 9,4%.

В Поволжье цены на первичку росли синхронно с общероссийскими — 156 тыс. рублей за квадрат (+8% за год). А вот вторичное жильё в ПФО дорожало почти вдвое быстрее, чем в среднем по России: +19% против 9,4%. Сейчас квадратный метр готовой квартиры в ПФО стоит 118 тыс. рублей.

Ипотека: переходный период

Ипотечный рынок находится в переходном периоде. Доля субсидируемых программ будет сокращаться из-за изменений в Семейной ипотеке. Это приведёт к временному охлаждению спроса и снижению объёмов выдач.

Однако с сентября 2026 года выдачи ипотеки в Сбере должны выйти на уровень свыше 270 млрд рублей в месяц, с пиком в декабре — более 330 млрд рублей.

Что будет с Семейной ипотекой

В зависимости от того, какие новые параметры утвердит правительство, объёмы выдач по Семейной ипотеке могут сократиться на 7–20%. Среди планируемых сценариев:

• привязка ставки к количеству детей и/или площади жилья;

• ограничение срока льготного кредита до 15 лет с последующей привязкой ставки к рыночной;

• фиксация точного размера ставки после льготного периода в договоре;

• отмена комбинированной ипотеки или её ограничение в зависимости от количества и возраста детей, а также региона заёмщика.

Базовая ипотека возвращается

После продолжительного спада, вызванного высокой ключевой ставкой, наблюдается оживление базовой ипотеки. Объёмы выданной рыночной ипотеки в 2026 году почти в 4 раза превысили показатели первой половины 2025 года. Постепенно базовая ипотека возвращает себе статус основной программы, и во второй половине 2026 года её позиции будут укрепляться.

ИЖС растёт опережающими темпами

Среди сегментов недвижимости, привлекающих всё больший интерес, — индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). С середины 2025 года рынок индивидуального строительства начал восстанавливаться, а в 2026 году растёт опережающими темпами. В мае и апреле 2026 года суммы выдач составили 18 и 17 млрд рублей соответственно — в 1,5–2 раза выше, чем в те же месяцы 2025 года.

Моё мнение

Рынок ипотеки переживает структурные изменения. Льготные программы сворачиваются, но не отменяются — их переформатируют, делая более адресными. Базовая ипотека, напротив, оживает. Люди начинают брать кредиты по рыночным ставкам, потому что понимают: ждать снижения до 6% больше не придётся.

Особенно показателен рост вторичного рынка в Поволжье — почти вдвое быстрее, чем в среднем по стране. Это говорит о том, что региональные рынки оживают быстрее, и там люди активнее пользуются рыночной ипотекой.

Интерес к ИЖС — тоже важный сигнал. Люди устали от многоквартирных домов, хотят своего пространства. И при текущих ставках строить частный дом становится не менее выгодно, чем покупать квартиру.

Если ключевая ставка продолжит снижаться, базовая ипотека окончательно вернётся в качестве основного драйвера рынка. А льготные программы останутся как точечная поддержка для семей с детьми и жителей Дальнего Востока. 

Проверено экспертом

Людмила Белобородова

Автор и редактор

Актуально на: 26.06.2026