Биометрия в сделках с недвижимостью: как это работает и стоит ли бояться

С 1 июля 2026 года при дистанционных сделках с недвижимостью можно использовать биометрию. Подтвердить свою личность можно будет по лицу. Этот способ станет дополнением к уже существующей усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП). Оба инструмента должны использоваться вместе. Благодаря биометрии сделки по купле-продаже, аренде и ипотеке станут безопаснее.

Как это работает

✨ Читайте также Отпускные за 28 дней: получить деньгами нельзя, но есть исключения

→

Механизм строится на двух обязательных элементах одновременно: УКЭП и биометрическая идентификация через Единую биометрическую систему (ЕБС). Применительно к сделкам с недвижимостью ЕБС использует изображение лица. Данные нужно сдать заранее очно — в банке или МФЦ, подключённом к ЕБС.

Главное практическое изменение — отмена предварительного согласия на электронную форму сделки. Раньше для дистанционной регистрации нужно было сначала лично прийти в МФЦ или Росреестр и внести специальную отметку в ЕГРН о готовности работать с электронными документами. Теперь этот барьер снимается — биометрическая идентификация его заменяет.

Закон распространяется на сделки по отчуждению недвижимости — куплю-продажу, дарение, мену. Использование биометрии остаётся добровольным: классические форматы сделок (через МФЦ, Росреестр, нотариуса) сохраняются в полном объёме.

Кому это выгодно

Самое важное и очевидное преимущество — возможность совершить сделку дистанционно. Не нужно идти в МФЦ или к нотариусу, не нужно добираться в другой регион, если объект сделки находится там. Скорость — каждая сторона может подписать договор, не выходя из дома и независимо от времени суток. Передача документов в регистрирующий орган и получение документа о завершении регистрации сделки также происходят без физической транспортировки документов.

Особенно удобно для иногородних покупателей — появится возможность купить квартиру в другом городе или из-за рубежа без поездки. Инвесторы и юридические лица смогут ускорить сделки и снизить транзакционные издержки. Банки получат возможность интегрировать биометрическую идентификацию в собственные платформы, ускоряя регистрацию залога при ипотечных сделках.

Есть ли риски

Риски, конечно, есть, и они присущи всем электронным сервисам. Самый распространённый — компрометация данных. Чтобы обезопасить себя, следует сохранять в тайне логины и пароли, устанавливать антивирусные программы на свои устройства, подключать двухфакторную аутентификацию на Госуслугах. Также рекомендуется воспользоваться правом установить запрет на сделки с принадлежащей вам недвижимостью без вашего присутствия.

Компрометация биометрических данных принципиально отличается от утечки паспортных данных: паспорт можно поменять, а биометрию — нет. Однако законодатель это учёл: биометрия работает только в связке с УКЭП, то есть одного лишь «лица» или «голоса» для сделки недостаточно. Злоумышленнику потребуется одновременно получить и биометрию, и электронную подпись жертвы — это технически значительно сложнее, чем подделать бумажный документ.

Первые месяцы после 1 июля, вероятно, станут периодом «притирки»: интеграция ЕБС в платформы банков, застройщиков и нотариусов требует времени, и технические сбои на старте исключать не стоит.

А если использовать дипфейки?

Сам по себе дипфейк не даёт возможности распорядиться чужой недвижимостью. Для дистанционной регистрации перехода права нужны одновременно электронный пакет документов, УКЭП и подтверждённая идентификация через ЕБС. Если хотя бы одного элемента нет, провести дистанционную регистрацию не получится.

Фото, видео или голос из открытых источников не дают права на регистрационные действия. Даже гипотетическая утечка биометрического шаблона не равна потере квартиры. Для перехода права нужны документы, подпись и сама регистрация сделки.

Главный риск связан не с самой биометрией, а с социальной инженерией. Мошенники могут использовать дипфейк как часть более широкой схемы: например, чтобы сделать звонок, видеосообщение или поддельный сервис убедительнее и выманить у собственника коды, удалённый доступ или данные, связанные с электронной подписью. Но такая подделка не заменяет юридические условия сделки.

На практике злоумышленники чаще пытаются не «взломать лицо», а обмануть человека и получить от него то, без чего цифровая сделка невозможна: доступы, подтверждения или данные для использования УКЭП. Поэтому такую сделку нужно защищать так же тщательно, как банковский счет. Технику взломать трудно — гораздо проще убедить человека отдать ключи самому.

Моё мнение

Биометрия в сделках с недвижимостью — логичный шаг, если воспринимать её как дополнительный инструмент, а не замену всем остальным способам идентификации. Двухфакторная защита «УКЭП плюс биометрия» надёжнее, чем любой из этих инструментов по отдельности.

Риски существуют, но они управляемы — при условии, что ЕБС поддерживается на высоком уровне защиты и биометрия не становится единственным возможным способом проведения сделок.

Практические советы:

• используйте только официальные сервисы;

• не переходите по ссылкам из сообщений и мессенджеров;

• не сообщайте коды третьим лицам;

• отдельно контролируйте доступ к электронной подписи.

Собственникам, которые не планируют дистанционно продавать жильё, стоит рассмотреть возможность установить запрет на регистрацию перехода права без личного участия владельца. 

Проверено экспертом

Людмила Белобородова

Автор и редактор

Актуально на: 01.07.2026